地块实景图
商报讯（记者 周坚洪 文/摄）在杭州新房市场“隐身”许久的江河汇，突然放出“重磅炸弹”。
9月4日，杭州市规划和自然资源局上城分局在官网发布了城镇详细规划调整公示图，一宗位于江河汇板块核心区域的商业商务用地，规划调整为低密住宅用地。
这宗调整的景芳三堡单元JG1207-28地块，东至运河东路，南至昙花庵路绿化和运河东路301号，西至规划支路，北至盛运街，总用地面积约2.71公顷。
具体来看，该地块就位于昙花庵路与运河东路交界处，西面距离京杭大运河只有几十米，中间只隔着小型公园，未来可以享受一线河景。北面邻近融创·涌清府和盛运文创中心，东南角则靠近杭州清真寺。
地块距离东面的地铁6号线昙花庵路站不到200米，搭乘地铁非常方便。杭州市钱江外国语实验学校（潮涌校区）和幼儿园就在地块南面，隔着昙花庵路。
值得一提的是，地块到江河汇板块最核心的杭州国际金融中心只有1公里距离，沿着运河东路步行可达，走到钱塘江边也就十来分钟。
根据公示，这宗地块原本为商业用地兼容商务金融用地，用地面积2.71公顷，容积率3.1，建筑密度40%，绿地率25%，建筑高度85米。调整的原因，是为盘活现有土地资源，优化用地结构，更好地满足群众居住需求，提高用地布局的合理性。
调整后，地块占地面积保持不变，性质更改为二类住宅用地，容积率下降到2.1，建筑密度降低到30%，绿地率提高到35%，建筑高度下降到60米。同时，按照大运河管控细则要求，建筑升高梯度不宜大于18度视角；地块内东南侧绿化控制线宽度不小于10—15米。
按照上述指标计算的话，这宗地块未来将会为江河汇提供56910平方米的新房供应，按照户均200平方米来计算的话，一共约280套。更重要的是，这是沿河低密且不限价的全新产品，稀缺性拉满。
放眼整个江河汇，自从2021年的江河鸣翠和2023年的杭州国际金融中心（杭州IFC）先后收官后，这个新生豪宅板块核心区就一直没有宅地供应，新房也是断供多年。距离较近的城东新城和钱新二期倒是有不少新房项目，其中城东待售的保利·运河曜园距离这宗地块只有1.5公里，站在附近的桥上都能直接看到。
从二手房市场来看，在经过前两年的冲高回落后，江河汇板块的次新二手房挂牌价基本稳定在7万元/平方米至10万元/平方米。
距离这宗地块最近的涌清府，目前挂牌在售21套房源，挂牌均价74215元/平方米，6月成交均价63264元/平方米；板块成交大户绿城·留香园，目前挂牌94套房源，均价78609元/平方米，6月成交均价64437元/平方米。
一线临江的万科大都会79号，目前挂牌21套房源，挂牌均价101493元/平方米，8月成交了1套房源，网签单价67400元/平方米；隔壁的中海·钱江湾，挂牌17套房源，均价110000元/平方米，不过从去年3月以后再没有成交纪录。
对于江河汇而言，这宗商改住地块的落地，填补了核心区多年的宅地空白，2.1的低密容积率加上运河景观加持，不限价的属性也给未来产品留下足够想象空间。它能否创下江河汇宅地和新房的价格新高，值得重点关注。