杭州壹号院
商报记者 宣鸿蝶 文/摄
豪宅“六小龙”扎堆入市，杭州顶豪市场从未像今年这样热闹。热潮之下，钱塘江南北两岸的二手豪宅市场，却在经历一场冷热分化的考验。有的被强势虹吸、成交一度陷入滞缓；有的却因总价可控，反而成了承接顶豪外溢的黄金平替。
经历新房围剿后
奥体二手成交开始回暖
钱塘江南岸的奥体板块在这波豪宅潮中受到了最直接的冲击，奥映世纪与中海·万潮玖序的接连推盘，几乎精准围剿了部分奥体二手豪宅的顶端客源。
位于钱塘湾未来总部基地核心区的奥映世纪，主力面积238—388平方米，总价1460万—4500万元。位于滨江区政府板块的万潮玖序，主力面积260—413平方米，总价2200万—5800万元。而作为奥体二手房标杆的杭州壹号院、奥邸国际等小区，有部分房源的产品定位、面积段、总价刚好相近，正面交锋不可避免。
据统计，去年上半年杭州壹号院共成交16套房源，成交均价10.97万元/平方米。而今年1—5月，却只成交了7套房源，成交均价9.93万元/平方米，量价齐跌。
板块资深经纪人老王直言：“按往年的情况，杭州壹号院每月应该会有2—3套的成交，但从今年3月开始，甚至到四五月份一直没成交，非常不合理。主要原因就是大家都在等一波豪宅开盘，导致这个周期内成交量大幅萎缩。”
不过，随着奥映世纪、万潮玖序推盘进入尾声，奥体二手高端市场已经开始出现回暖迹象。近半个月内，杭州壹号院二期和奥邸国际就已经接连成交了3套房源。
其中，壹号院二期高区成交一套位于36层的222平方米户型，成交价2600万元，折合单价11.7万元/平方米。奥邸国际连续成交两套，一套是位于38层的186平方米户型，总价1700万，单价约9.1万元/平方米；另一套是24层的214平方米户型，总价2040万元，折合单价约9.53万元/平方米。
当然，回暖中也有一定偶然因素。有中介向记者透露：“这几套房源挂牌时间都很长了，像奥邸国际这套应该是用了营销手段，之前一直价格没谈拢。加上前段时间大家普遍把精力放在区政府一带学区的房子，现在才开始往这一块推。”
但不可否认，豪宅供应基本面已经发生变化。下半年，除了起步总价3000万元起的望天际外，整个江南岸已经没有新的高端新盘，二手豪宅的竞争压力明显减轻。“而且这两个小区的成交价也已经回落到9万—10万元/平方米的合理区间，加上奥体核心的地段优势，后续成交行情大概率还会继续回暖。” 老王说道。
钱新二期总价更合适
成为顶豪的黄金平替
与奥体被虹吸不同，钱江新城二期的二手豪宅则走出了一条截然不同的路，成为了顶豪市场的“平替选项”。
杭房数据显示，2025年钱二板块一共成交101套二手的，月均约9套。而从今年3月开始，成交明显攀升。3月14套、4月24套、5月26套，三个月的成交量已经超过去年全年的一半。
在板块资深经纪人老陈看来，这波成交小高峰的到来主要有两大原因。
首先，2025年是钱二的交付大年，迎来了潮映双子星、潮观揽月轩、天澜海岸、观翠揽月等9个小区集中交付，约3700套房源入市。
彼时看房的人虽多，但大部分都是观望状态。主要担心两点：一是板块配套起不来，居住环境不够成熟；二是害怕价格没到底，板块大量供地，造成踩踏。
而到了今年，市场形势逐渐明朗。板块供应明显放缓，房东也主动调价，价格越来越合理。而从6月份已经成交的5套房源来看，现在钱二板块的二手房已经形成了比较清晰稳定的价格体系。
芝澜月华在本月成交了一套278平方米的户型，总价1980万元，折合单价7.12万元/平方米；潮映万象轩刚刚卖出一套208平方米户型，1710万元成交，成交单价8.22万元/平方米。它们算是板块第一梯队的代表小区，在交付后都有很好口碑，价格坚挺在7字头或8字头。
栖江揽月轩则在本月成交了两套房源，总价都在900万出头。另外，江月望云也有一套成交，户型面积196平方米，成交总价1170万元，折合下来单价约5.96万元/平方米。这些小区算是板块的第二梯队，成交单价一般在5万元—6万元/平方米。
而另一个重要原因就是顶豪热度外溢，钱二成为“黄金承接带”。
“豪宅六小龙，最便宜的奥映世纪起步价也要1460万元，而这边二手房的户型大都在165—245平方米，相对来说总价更可控，尤其是在1000万—2000万元这个总价段，钱二会是一个很好的选择。”老陈说道。
在他看来，预算够不上顶豪的改善群体会来考虑钱二，这里的次新房凭借不错的品质和逐渐丰富的板块配套，刚好承接了顶豪的外溢需求。加之公积金新政的利好推动，自然迎来一波成交高峰。