记者 陆丹
高温难耐,七八月份原本是楼市淡季,但从刚刚出炉的7月份杭州二手房成交数据来看,仍然是热辣滚烫的。
据杭州贝壳研究院数据,杭州市区(含临安、富阳)二手房在今年7月份成交了8341套,已连续5个月突破8000套,同比去年7月份的4841套,增幅达72.3%,热度可见一斑。
在价格方面,今年7月住宅均价29223元/平方米,环比6月价格(28678元/平方米)上涨了1.9%,开始止跌。
如果说今年上半年杭州二手房市场的复苏始于刚性需求,老破小、学区房成交频频,那么到了下半年,主角开始转换,一些成色新、品质好的次新房崭露头角,成交量也随之增长。多位一线房产中介表示,明显感觉到改善需求正成为市场的重要驱动力,“改善型购房者这一波购买力的释放,对7月份的二手房成交起到了相当大的推动作用”。
市中心老旧小区、学区房“回落”
日耀之城等次新房后劲十足
数据端给出了很好的证明。
今年上半年热度最高的市中心老旧小区,上个月出现了明显降温。总价200万元以内的二手房,成交量占比环比减少0.85%;面积小于60平方米的二手房,成交量占比环比减少了2.26%;上半年成交量最高的10个老小区中,只有翠苑一区继续“霸榜”7月份网签量TOP20小区,其他老小区已不见踪影。
据杭州我爱我家数据,7月份热门成交小区中,卖得好的主要有两类二手房:一类是总价200万元-300万元的初级改善户型;另一类是总价500万元以上的大户型。
其中,高端改善类小区尤为抢眼。
如杭州亚运村板块的万科日耀之城、城西的西溪河滨之城、萧山区市北板块的龙湖春江天玺、和平广场附近的锦尚和品府等小区,最近持续热销。
拿日耀之城来说,交付后自带“热搜体质”,以一个月27套的成交量冲上热门榜单之首。每天1套左右的平均成交速度,显示了该小区在改善型购房者中的高人气。目前日耀之城的房子网签均价是52038元/平方米。挂牌房源总价基本要600万元起步,最高的超过2000万元。
再如锦尚和品府,今年交付后成交速度同样惊人。该楼盘在板块内以成色新、户型好等优势吸引着众多改善型购房者,最近3个多月成交了68套,其中在7月份成交15套。
“下半年,品质次新二手房成交增加,一方面源于近期交付的产品多以中高端改善产品为主,和当下改善需求契合度高,进而转化为成交率。另一方面也说明,在政策利好、价格到位、产品优势等多重因素带动下,改善型需求释放速度在加快。”杭州我爱我家分析。
东方郡创7年来成交量新高
学区依旧是成交的助力
7月份的热门成交小区中,还有一个小区值得关注,那就是滨江区政府板块的东方郡。
据杭州我爱我家数据,东方郡小区今年前7个月共成交65套房源,仅7月份一个月就成交了21套。单看这一数字并不起眼,但拉长时间线,可以发现,这个成交量已经刷新该小区自2017年以来单月成交的最高纪录。在过去七年,该小区仅在2019年12月和2020年7月、10月,单月成交量突破过20套,其余月份的成交量大多为个位数。
成交量快速反弹的背后,根源还是“以价换量”。
7月份东方郡二手房成交均价为4.3万元/平方米左右,最低成交价格仅为3.8万元/平方米。相比去年同一时期的5.2万元/平方米均价,下降了至少9000元/平方米。目前小区的成交价已跌回7年前的水平。要知道,小区的最高成交价曾经超过7万元/平方米。
房子卖得好,还有一个关键点是自身的“核心竞争力”。
东方郡作为江南实验学校学区房成交的“流量担当”,向来比较受家长们青睐。随着新一轮公办小学落户年限发布,该学校的落户年限从此前的近6年缩短为4年8个月。这一政策调整,也进一步激发了家长们的购房热情。