制图 高薇
映运轩效果图
建发·云栖上宸效果图
和著文华轩效果图
泊缦府效果图
探楼
记者 刘颖
工作在杭州城北，但摇不到申花、湖墅等板块的红盘，还有什么好选项吗？
主城区以北，前两年火了勾庄、良渚楼市，这也意味着接下来的几年，这两个板块将面临海量交付的二手房。再看崇贤，虽在绕城内，但可选择余地太少。
想要留在主城，预算或社保有限，很可能抢不到改善红盘，那么不妨目光向北，看看运河新城、铁路北和桃源板块。这三个城北板块，无论发展前景，还是新房供应量，对购房者来说都是不错的选择。
运河新城三宗地块待开发 绿城、滨江均有份额
运河新城可以算是今年的供应“大户”， 板块内除了不少在售的新房项目，还有三宗地块正在开发建设。
其中，运河新城单元GS1001-05地块、GS1002-11地块出让时间较早。在2023年9月土拍中由运河集团底价拿下，前不久，刚公示由绿城中标代建并销售。
根据招标文件，05地块位于拱墅区康桥街道龙腾街与丽水北路交叉口，距离规划15号线龙腾街地铁站约300米。地块容积率2.4，项目预计规划住宅面积约4.5万平方米。
11地块位于拱墅区康桥街道丽水路与平炼路交叉口东北角，距离地铁4号线平安桥站约200米。地块规划商住地，容积率2.6，地上可建面积约7.7万平方米，其中住宅面积约4.7万平方米。
这两宗均为限价地块，其中05地块住宅精装限价2.95万元/平方米，11地块住宅精装限价3.37万元/平方米。
看来，要不了多久，运河新城就会有两个绿城出品的住宅亮相。
滨江集团拿下的运河新城单元GS1003-R21-06-1、2地块，在河映云集和云澜天第府的中间，项目精装限价4万元/平方米。项目体量很大，约1350户可售房源，小洋房、高层都有，户型面积为99-169平方米，较适合刚改、改善家庭。
桃源即将有新盘上线
大运河新城、铁路北一直有供应
建发·云栖上宸
板块：桃源 精装均价：3.4万元/平方米
地铁4号线吴家角港站一出来，就是建发的云栖上宸项目，称得上是地铁“零距离”。
建发打造的产品一向不用担心，双大门、恒温泳池、多重园林、水系景观，都是加分项。从已经公示的规划方案来看，户型面积为104-139平方米。
地理位置也还可以，一街之隔就是杭州市卖鱼桥小学教育集团杭州市桃源小学。虽然期房不承诺学区，但良好教育氛围是显而易见的。
另外，杭州市第一人民医院城北院区就在云栖上宸直线距离约300米的地方。
从整个板块来看，因为是整拆整建的地块，城市界面还算整洁。板块内部虽然缺少大型商业配套，但坐1站地铁就可以到宝龙广场，生活购物便捷。
锦翠金宸府
板块：铁路北 精装均价：3.15万元/平方米
锦翠金宸府位于铁路北板块的东北角，与核心区有一定距离，单价也比核心区的项目低约2500元/平方米。项目因为靠近铁路，且距离地铁站有一定距离，与同板块其他项目相比不占优势。
不过，该项目是个约20万平方米的偏低密大盘，整个小区都是12-17层的小高层住宅，楼间距较大，采光较好。内部配置双水景、羽毛球场、足球场，还有多达20个架空层。
锦翠金宸府如今是尾盘在卖，现场销售表示，目前还剩面积约125平方米的户型，适合预算充足的家庭。
映运轩
板块：大运河新城 精装均价：2.95万元/平方米
映运轩虽然靠近临平的崇贤，但在行政划分上仍属于拱墅区的运河新城板块，其2.95万元/平方米的限价，算得上“主城区地板价”，而且还是“滨江造”。
项目的户型也可圈可点。
市面上的四房户型基本都要120平方米以上，但映运轩将四房户型的面积压缩到了约116平方米，而且南向主卧套房和次卧，北向书房、儿童房，客厅长飘窗，都没有被忽略。套均340多万元就可以拿下主城区四房，性价比颇高，非常适合预算有限但又需要四房的家庭。
不过项目也有点硬伤，位置相对比较偏，既享受不到运河新城核心区的资源，与崇贤的各项配套也有一定距离。
和著文华轩
板块：大运河新城 精装均价：2.95万元/平方米
和著文华轩与映运轩咫尺距离，都是两梯四户，精装标准也差不多，但和著文华轩的小区体量更小一点。
同样是约100平方米出头的三房户型，和著文华轩设计的是中间套户型，三开间朝南，南向双阳台；映运轩则是边套大飘窗，但只有单阳台。购房者会选哪个，就看各自喜好了。
销售介绍现在买房送车位还有加装包，约126平方米的大四房户型还送电视机背景墙、玄关柜、过道柜等配套。
泊缦府
板块：大运河新城 精装均价：3.37万元/平方米
泊缦府自身的位置还可以，我们实测从地铁4号线平安桥站出来，步行约5分钟即可到达。其距离大运河也就约500米的距离，步行即可享受运河景观。
小区体量较小，内部没有泳池、会所、水系，更多依靠小区外部、板块的配套，但项目自身也带有商业部分，生活购物较为便捷。同时，地铁两站路可达城北万象城。
作为主城区“3”字头，又都是面积145平方米以上的大户型，这样的地段配套和户型设计，对自住购房者来说是比较合适的。
但要注意，项目南面的平安雅苑是安置房，挡住了泊缦府沿街中低楼层的采光，西侧的商业也会挡住部分住宅的运河景观。
另外，从板块的新房供应量来看，二手房价格没有太大的提升空间。加上将近500万元的总价，为该项目买单的购房者不算多，去年年底首开，中签率50%。
二手房选项不少 购房者偏爱改善大户型
铁路北：
倒挂明显，小区户型占优势
铁路北是目前为数不多还存在价格倒挂的板块，新房限价3.6万元/平方米，板块内二手房如春秋华庭、上塘宸章等，挂牌价基本在4.8万-5.5万元/平方米。这也导致板块内有新房在售的时候，二手房行情会受到影响。
春秋华庭小区边上中介门店的小吴表示，最近板块内的新盘玉珊瑚刚卖完，给他们门店带来了一些热度。“不过，来比价、了解情况的多，真正下手买的很少。”
小吴介绍，春秋华庭和上塘宸章两个小区在二手房市场的行情差不多，成交价中间套4.4万-4.5万元/平方米，边套4.6万-4.9万元/平方米。均价根据楼层、户型不同有小幅变化。
他还提到，玉珊瑚139平方米的户型，将来进入二手房市场未必有优势。“这个户型跟春秋华庭126平方米的户型完全一样，只有厨房和卫生间的位置互相调换了一下。面积多十几平方米，换算到价格上就是四五十万元的价差。”
虽然春秋华庭到学校比玉珊瑚“多一个小区的距离”，但比起价格，“玉珊瑚一点胜算都没有”。
大运河新城：
新房供应影响到了二手成交
大运河新城的二手房近期频频成交，颇为热闹。
河语光年府、云澜天第府、天阅云合源、风尚望和湾，都有一线运河景观，同时也是交付不久的高品质次新房小区，在二手市场上很吃香。
天阅云合源、风尚望和湾都位于河西，从实地跑盘情况来看，靠近运河的洋房和中高楼层的大户型更受欢迎，景观视野也更好。这两个项目的二手房近期都有成交，云合源成交的是大户型，均价4.7万元/平方米，望和湾成交的是小户型、高楼层房源，均价4万元/平方米左右。
河西的次新小区不少，竞争激烈，板块内还有新盘在售，因此二手房成交数据略低于河东。如河语光年府近期成交单价在4万元/平方米左右。中介表示，沿河大户型价格会稍微高点，为4.2万-4.4万元/平方米。