记者 陆丹
昨天，阿里资产平台上，拍卖了一套西湖区知名“孟母盘”耀江文鼎苑，学区是学军小学紫金港校区。照理，它备受购房者尤其是摩拳擦掌的家长、准家长们关注。
然而，这套建筑面积87.13平方米的高楼层房源，只有3人报名，490万元起拍，短短6轮竞价即“熄火”，最终以500万元成交，折合单价约5.74万元/平方米。
这个价格，比起上月另一套文鼎苑法拍房拍出单价5.94万元/平方米，单价又往下走了两步，创下新低。
要知道，这个小区在2019年、2020年左右，成交单价冲上过10万元/平方米。
继10月16日杭州发布楼市新政“杭六条”后，加上全市教育资源逐渐均衡的背景，杭州的学区房迎来一波新局面。
学区房“以价换量”不持久
预计12月成交小幅回落
“眼下的杭州楼市，依旧是以价换量，新政的影响力已经边际递减，预计12月会出现一波小幅回落。”杭州贝壳研究院院长上官剑分析。
自10月16日杭州发布楼市新政“杭六条”后，不少学区房的房东出售意愿强烈，大幅调低房价，这一举动自然吸引了一拨“候场”的意向购房者。
“目前文鼎苑小户型的成交价大约在6.5万元/平方米，大户型的成交价在6万-6.2万元/平方米。”西湖区文一路一家中介门店店长告诉我们，这个价格，相比2019年、2020年时，几乎是“腰斩”了。
再看市中心另一处极具吸引力的头部学区房——求智巷。这个小区基本都是中小户型，近月成交均价6.6万元/平方米左右。而在2020年高点时，几套精装小户型成交单价突破过10万元/平方米。
拱墅区桥西板块文澜实验学校对应的学区房，像吉祥半岛、名城公馆、城市风景、风景大院等商品房，以及吉如家园、新安天苑等当年板块内的“上车盘”，相较于三四年前的高点，已普遍下调至少30%。
“房龄久一些的学区房，尤其是一些老破小项目，价格基本已回调至2017年。比如文鼎苑2017年的成交均价是6.3万元/平方米左右；求智巷2017年的成交均价是6.8万元/平方米左右。”拱墅区拱宸桥板块资深中介老钱说，“次新学区房价格，相对坚挺一些，但整个二手房市场，目前都逃不过‘回调’的命运。”
2020年成交均价近5.9万元/平方米的融创河滨之城，近月成交也差不多是这个均价，而早前这个小区的成交价一度冲上近9万元/平方米。
还有因学区为华东师范大学附属杭州学校而声名鹊起的融信蓝孔雀小区，2019年成交均价为5.5万元/平方米，几年来涨涨跌跌，近月也基本回落至4年前。
上月杭州学区房
成交量创全年新高
从杭州贝壳研究院的11月市场报告来看，限购区“老破小”带看量增多，同比去年10月提升60%，而大多地段优越的“老破小”，同时兼顾着学区房功能。
“作为新政后的第一个完整月份，11月的数据分析对后市的走向判断极为重要。”业内人士分析道，新政的效应“出场即巅峰”，让一些以前不具备购房资格以及被高首付拦在门槛之外的置业者需求陆续释放。
学区房的成交首当其冲，“孟母盘”耀江文鼎苑单月成交16套，这一“战绩”刷新了该小区今年成交纪录。
西湖区的行知小学学区房——花园南村在11月份成交了7套，看似不多，却已经是该小区今年前10个月的成交量总和了。
再来看看今年成交明显“疲软”的文一街小学学区房——石灰桥新村、白荡海人家，也在11月份分别成交了7套和6套，实现了成交量翻番。
“一方面，卖房难的群体为了加快房屋置换，愿意主动降价；另一方面，一些购房者也怕价格上涨，看到合适的房源会在第一时间快速下单。买卖双方‘双向奔赴’，促进了交易的达成。短期之内成交量快速提升，出现巅峰。”上官剑分析。
可惜好景不长，成交量的背后，买卖双方的摩擦也在加剧。进入12月份，“巅峰”就差不多过去了。
购房者在学区房上的
刚性投入在降低
“当下，小面积、低总价房源的成交更为活跃。”我们采访了杭州西湖区、拱墅区、上城区、滨江区近10位和学区房相关的中介人员，他们中的大部分人观点相同：学区房的购买者越来越趋向保守。
“尤其是老牌学区房，以尽可能少的投入锁定学区的意向越发明显。”白荡海人家小区附近一家中介门店店长说，他有一位客户，家有一儿一女，原先在奥体有房，前两年买下了西湖区文教板块一套大平层，新政放开后又买了一套学军小学本部的“老破小”，“这样孩子有好学校读，住得也舒坦，接送也方便。”
“原本觉得‘老破小’占了一张房票挺浪费的，就算要买学区房也要买个大户型。但‘杭六条’后，很多购房者看法变了，尤其是一些非限购区的购房者。”桥西板块中介丁磊说，这一个半月，自己接待了不少来自余杭未来科技城板块的顾客，很多都是冲着总价300万以内的小河路小区去的，对应学区也是口碑不错的文澜实验学校。
新政调整了首套房的认定规则，对主城区的学区房是个重大利好，推动作用明显。
像余杭区、临平区，有不少考虑在城西买套学区房，给孩子读主城区学校的家庭，新政前买的话，是算二套的；新政后他们在主城区变成了“无房”，要买学区房就变成首套了，首付门槛大大降低。
“现在买市中心学区房的人越来越追求性价比，一些家庭甚至愿意学区、居住分离，来降低在学区房上的刚性投入。这种状态很可能会在2024年上半年继续维持。”多位房产中介预测。