湖映风华里实景
湖映风华里沙盘
湖映风华里139平方米实景样板房
商报记者 宣鸿蝶 文/摄
北部新城迎来一波新房集中上新。今年10月，玉湖公园西侧的湖映风华里首开入市，一周内两度领证，凭借友好的定价打响开局，顺利售罄。紧随其后，板块内绿城月印玉璟和保亿项目也将连续登场。有的项目会和湖映风华正面竞争，有的则走了差异化的产品路线。
多个新项目接力入市，北部新城还能否稳住热度？
玉湖公园周边集中上新 湖映风华里接棒玉湖之星
湖映风华里坐落于玉湖公园西侧，斜对面即为在建的k11 Select。短板在于地铁距离，步行至杭行路站约1公里。项目所在地块于今年4月底出让，被招商以10.25亿元的总价拿下，楼面价16480元/平方米，后续滨江加入联合开发。
项目外立面大量运用天晴蓝的线条，和滨江以往的产品有很大的不同。据置业顾问介绍，小区整体容积率2.2，规划4幢8层的洋房和8幢14—17层的高层，共464套可售房源。
从产品定位、公区设计来看，湖映风华里和云谷的滨江项目知学风华里相似度较高。同样是3字头的单价，都采用抬板设计，湖映风华里抬升高度约3.9米。邻近主入口处，设置下沉式会所，中央做了戏水池，周边布局运动主题的会所空间，包含篮球馆、羽毛球馆、网球馆、健身房等。
回看板块供地情况，前几年北部新城宅地供应主要集中在板块南部。直到去年开始，土地出让才围绕玉湖铺开。
比如位于玉湖北面的中建玉湖之星，同样主打玉湖景观资源，但去化节奏一般。项目规划10幢高层，户型起步面积115平方米，最大做到了185平方米，定位偏向改善群体。2025年5月首开入市，小户型均价3.2万元/平方米上下，目前仍有近50套房源在售。
对比来看，湖映风华里在产品设置上，门槛更为友好，户型面积跨度很大，兼顾刚需和改善需求。其中洋房主力户型120平方米、139平方米和160平方米，高层则有4个主力户型，分别为108平方米、116平方米、128平方米和139平方米。
首开价格友好
湖映风华里两开两罄
今年10月，湖映风华里迎来首开，并且在一周内连续两次取证。首开推出4号楼和5号楼，位于南向第一排。其中4号楼为高层，均价30617元/平方米；5号楼为8层的洋房，均价34553元/平方米。二开推出1号楼，同样是洋房产品，均价33900元/平方米。
两次开盘，共90套房源，置业顾问表示均已售罄，而且马上将在11月三开，推出8号楼和13号楼。
其中8号楼是小区的楼王，清一色均为139平方米户型，类一梯一户设计，做了四房两厅两卫，三卧朝南。
13号楼户型设置更多样，采用两梯三户。108平方米为中间套，三房两厅两卫，亮点是做到了四开间朝南。116平方米户型为东边套，四房两厅两卫，客餐厅带大飘窗，两房朝南。128平方米为西边套，同样为四房两厅两卫，舒适度明显更高。三开间朝南，主卧空间阔绰，预留了较多的储物空间，而且带L型转角飘窗。
近几年，北部新城大量新房交付入市，二手市场选择充足，而在此基础上，板块仍在持续供地，新产品不断迭代升级。但好的一点是，因为板块内的主力配套，如万象城、玉湖公园等等，都在这几年陆续落地，居住成熟度越来越高，使得板块的热度比较稳定。
湖映风华里的两次开盘之所以能够有不错的成绩，定价策略是关键。它的开盘价不仅低于前期的玉湖之星，同时和周边二手房也形成了一定的价差。像玉湖公园南面的春知海棠，于2024年交付，目前成交价格稳定在3.1万元—3.2万元/平方米；隔壁的燕语海棠，10月份成交过两套房源，成交均价3.07万元/平方米。
当然，湖映风华里选择这一定价，一定程度上也源于竞品即将入市。尤其是绿城月印玉璟，即将在11月底开放售楼处和样板间，产品规划和湖映风华里高度接近，将形成直接竞争。
绿城、保亿项目陆续入场
产品各有差异
月印玉璟算是北部新城新房储备中位置最好的一个。项目位于玉湖公园北侧，西侧紧邻玉湖之星，东侧挨着万科前宸，距离地铁杭行路站仅500米，步行10分钟可达城北万象城、杭行路小学，板块核心配套基本环绕四周。
小区的体量不小，容积率2.1，共规划了14幢16—25层的高层。从效果图来看，因为楼幢较高，整体观感偏密。项目虽然南面朝湖，在宣传上也以湖居生活为主。但要注意的是，南面尚有一宗未出让的商地，所以能否无遮挡观湖仍存在不确定性。
据置业顾问透露，月印玉璟的户型设置和湖映风华里非常相近，主要有4个主力户型，107平方米、126平方米、139平方米和166平方米。小区同样采用抬板设计，规划无边泳池、全场室内篮球馆，以及健身房、书吧、女王空间、童玩区等多主题架空层。
此外，今年7月30日，保亿还以约7.7亿元的总价在板块内拿下一宗宅地，成交楼面价16136元/㎡，溢价率46.69％。不过项目的建设进度比较缓慢，拿地距今三个多月，还在打桩阶段。
放在北部新城，这宗宅地位置较偏，位于板块东侧，再往东就是运河新城，南侧紧邻树兰国际医疗中心。
项目最大的卖点是离运河近，东侧300米即为京杭大运河。此外，项目南面步行500米可达地铁4号线储运路站，交通出行非常便利。
这也是北部新城首宗容积率仅1.5的宅地。根据此前公示的规划，保亿项目将打造7幢叠墅和9幢洋房，改善属性纯粹，和板块内其他项目刚好形成错位竞争。