沁芳庭实景图
沁芳庭沙盘实景
商报记者 宣鸿蝶 文/摄
断供三年后，九堡终于迎来了新供应。
今年6月3日，一宗位于客运中心站东侧的宅地，引发了土拍市场的激烈争夺。十余家房企报名参拍，最终经过65轮竞价，绿城联合杭州地铁以20.74亿元的总价拿下，成交楼面价22802元/平方米，溢价率高达61.51%。
在这宗地块上建起来的项目，正是近期即将入市的沁芳庭，九堡断供三年后的首个不限价新房。九堡板块，在楼市一直有“万年坑”的称号，长期被视作城东购房需求外溢的承接地，这一次断供多年上新，又有品牌房企操刀，沁芳庭的入市能否改变板块的刻板印象，卖出好成绩？
最快下个月入市 沁芳庭放风价4万元/平方米
沁芳庭的开发节奏非常快，拿地16天后便火速公示了规划方案。本周三，记者在现场注意到，小区已经有5幢高层露出地面，南侧靠金禾街的几幢建设进度最快，很快就可以结顶。
不过，目前项目的售楼处还未开放，只在蓝桥名苑的底商做了临时展厅。据置业顾问介绍，沁芳庭将打造20幢11—15层的高层，小区容积率2.2，可售房源共638套。就排布情况来看，楼幢间的距离有点近。
可能因为体量不小，沁芳庭加快了入市节奏。置业顾问透露，项目售楼处将在12月底对外开放，但本月底就会先呈现139平方米户型的样板房，预计下个月领证首开。“首开楼幢还没确定，价格预计在4万元/平方米左右，具体还要看一房一价表。”置业顾问说道。
另外，置业顾问还表示小区将配置1500平方米左右的下沉庭院及会所，包含恒温泳池、篮球馆等等，主题架空层的设置可对标绿城星映金沙。
户型方面，沁芳庭共有三个主力面积段。128平方米的户型做了四房两厅两卫，南向配置双跨阳台，三开间朝南，亮点不大，适合预算相对有限又有四房需求的刚改家庭。
建筑面积约139平方米的户型在整个小区占比最大，清一色都是边套，共做了两款。一款做到了四开间朝南，南向面宽超14米，有很好的采光面。另一款同样是四房两厅两卫，三开间朝南，亮点是客餐厅带大飘窗，视野和采光会更好。
建筑面积约169平方米的户型，适合想一步到位的改善家庭，是139平方米户型的升级版，做了四房两厅三卫。这个户型最大的亮点是主卧带转角飘窗，南向面宽近15米，客餐厅空间阔绰，超32平方米，厨房旁边还单独规划了一个家政间，这个配置在九堡比较少见。
周边生活配套丰富
板块界面仍是硬伤
沁芳庭所在的位置，是九堡目前生活配套最丰富的区域之一。
项目西侧紧邻地铁1号线和9号线换乘站客运中心站，步行距离仅200米左右，到市中心通勤时间只需半小时左右。另外，9号线还可以直接到江河汇和钱江新城，通达全城最繁华的几个中心。
商业配套上，去年板块内刚迎来龙湖上城天街，体量约13.5万平方米，引入了270多个品牌，再加上早已开业的国芳天街，板块形成南北双天街的格局，商业能级有了很大的提升。
但九堡也有避不开的硬伤，板块发展得早，早在2004年已经有名声响亮的商品房入市，此后魅力之城、多立方、海棠公寓陆续建成，构成了九堡的居住基本盘。
而发展到现在，这些小区房龄普遍在十年以上，城市界面参差不齐。同时，客运中心周围的部分空地至今仍在等待规划落地。这种“新旧交错”的状态，是九堡长期不被看好的重要原因。
据置业顾问透露，沁芳庭的客群主要都是地缘性客户，“很多都是住在九堡这一块，想要置换的刚改客群，整体来说承价能力还是比较有限的，想要高端改善的客户基本都去钱新二期等板块置业了。”
二手房价格分化明显
“4字头”定价等待市场考验
除了作为板块首个不限价项目所带来的产品提升外，对于购房者来说，沁芳庭4万元/平方米的放风价能不能被市场接受，也是一个重要关注点。九堡的二手房是最直接的参照系。
九堡板块北面的老小区，如魅力之城、多立方、海棠公寓，均为2010年前产品，目前二手房价格在2万元/平方米—3万元/平方米。沁芳庭南侧蓝桥名苑、新江花园等小区，价格则更低，成交单价基本在1.5万元/平方米上下。这些小区的价格反映的是板块旧界面的价值。
对沁芳庭来说更有对标意义的，则是近两年交付的两个次新房小区。
一个是澜映悦城，位于沁芳庭的西北侧，直线距离约1.6公里左右。小区由滨江开发，主力面积105平方米—139平方米，新房限价3.34万元/平方米，于去年年底交付，目前已经成交16套房源。杭房数据显示，目前小区挂牌价在3.75万元/平方米，签约均价3.07万元/平方米。
另一个是丽澜轩，位于钱新二期与九堡交界位置，改善属性更突出，起步面积127平方米，最大做到了199平方米。新房限价3.96万元/平方米，两个月左右迅速清盘，三次开盘中签率基本都在50%以下。
目前丽澜轩也是九堡二手房第一梯队的代表，数据显示，二手房挂牌均价4.73万元/平方米，交付以来卖出5套房源，成交均价基本在3.8万元/平方米上下，价格比较平稳。
这两个小区的二手房表现，证明了九堡的价值显然可以更高，但前提是要有好的位置，更新的产品力，以及品牌开发商的加持。
沁芳庭4万元/平方米的放风价，明显是向着这两个次新房的挂牌价靠拢。板块断供已经三年，沁芳庭恰好踩中板块置换需求的风口，再加上绿城的品牌背书，市场表现值得期待。