商报记者 周坚洪
2025年，迈入不限价时代的杭州楼市，买房从“买到即赚到”的投机逻辑，转向“品质为王”的居住逻辑，地段价值与产品成为了决定楼盘价值的核心要素。
投资热情的消退，直接造成了去年杭州楼市成交总量的下滑。其中，新房一共成交48198套，创下自2015年以来的最低值。二手房则成交88456套，虽然环比2024年下降5.5%，但仍然是近5年的第二高成交量。
新房
千万级总价项目逆势上涨 3个性价比大盘成交超千套
据杭州贝壳研究院的统计数据，2025年杭州一共成交48198套新房，环比2024年下滑24%，并且创下了自2015年以来的最低值。其中，商品住宅一共成交38142套，环比2024年下滑26%，同样创下近年新低。
成交大幅减少的一部分原因，跟供应放缓有关。去年，杭州市区商品房和商品住宅的新增供应分别下降14%和15%。
价格则出现了一定幅度的上涨。去年新房住宅成交均价35673元/平方米，同比上涨7.7%。尤其是安琪儿、奥体、市北、北干、之江等热门改善板块，涨幅更是明显。
特别值得一提的是，千万级改善型豪宅凭借产品力优势保持坚挺，成为新房市场的中坚力量。数据显示，去年杭州一共成交了3365套总价千万级以上的新房，环比2024年增加了30%。而其他总价段新房，成交量都出现明显下滑。
从个盘排行来看，2025年杭州有3个项目的成交量超过了1000套。其中，临平东湖新城板块的刚需红盘滨杭滨纷城，全年一共开盘14次，次次热销，一共成交了2466套房源，不仅是杭州冠军，而且是全国销冠。
未来科技城的建发·云湖之城，是2024年的杭州第一，去年继续延续热度又收获了1033套成交，轻松清盘，均价36500元/平方米。
北部新城的不限价项目和萃揽悦园，由绿城、滨江等一众大牌房企合作开发，精装均价只有27400元/平方米。凭借突出的产品力和超高的性价比，全年热销1015套，位列市区第三位。
从成交金额来看，则是改善项目霸榜。除了云湖之城以62.32亿元的销售额“霸占”榜首外，排名前六的另外5个项目单价都超过了40000元/平方米。
其中，奥体的首个不限价项目奥映鸣翠府，收获了61.63亿元的成交金额高居第二，均价高达88100元/平方米。
白马湖的咏湖云庐，钱二的玉澜月华和潮语映月轩，下沙东部湾的云启钱湾，成交总额也都超过了40亿元。
从房企来看，滨江、绿城、建发、兴耀、保利等“老面孔”，继续承担杭州楼市“中流砥柱”的角色。
滨江集团稳居年度销售榜单前列，以483.01亿元的流量金额和593.19亿元的全口径金额，位居流量榜、全口径榜首位；并以248.90亿元的权益金额位居权益榜第2位。
绿城集团以382.54亿元的金额，荣登权益金额榜榜首，并以482.4亿元、518.49亿元的金额分别收获流量榜和全口径榜的第二名。
兴耀房产以293.37亿元的金额位列全口径榜第三位，以101.11亿元的金额位列权益榜第四位，表现非常突出。
2025年杭州新建商品住宅成交排行榜
排名项目 板块 成交套数（套） 成交均价(元/㎡)
1 滨杭滨纷城 东湖新城 2466 15800
2 云湖之城 未来科技城 1033 36500
3 和萃揽悦园 北部新城 1015 27400
4 沐云川 下沙 951 32600
5 时舟里 未来科技城 879 34400
6 云城之上 云城 814 36500
7 汀岸印月 运河新城 683 33700
8 荷语江山府 东湖新城 628 21100
9 云涌之江 之江新城 609 36400
10 云耀之城 云谷 591 28000
二手房
以价换量依然是主流 改善型次新房受追捧
据杭州贝壳研究院的数据显示，2025年杭州一共成交了88456套二手房，虽然比2024年的93632套减少了5.5%，不过仍然是近5年的第二高成交量。
具体来看，在经历了去年1月2月分别只有约6000套的惨淡开局后，3月份杭州二手市场迅速回暖，以12413套的巅峰成交量创下近5年单月新高。4月延续火热状态，也有9421套的高位成交。
不过，接下来“红五月”失约，直接下跌到7716套，并开启了一段连续下跌的行情，成交量逐步走低，直到10月份跌到了5934套的谷底。好在最后2个月止住颓势，分别成交了6561套和6862套，以一波小幅上涨为2025年收官。
从价格来看，2025年杭州二手房市场“以价换量”的特征不仅延续，而且进一步深化和加剧。
据杭州我爱我家的统计数据显示，去年杭州二手住宅成交均价为30483元/平方米，同比2024年的31217元/平方米下降2.4%，这也是杭州二手房价连续第四年下跌。
从成交数据来看，全年成交房源中，降价成交占比达到九成，其中降价5%以内的比例最高，达到了43.5%。尤其值得注意的是，降价20%以上的房源比重相比2024年进一步提升1.8%，达到了15.3%，“大刀割肉”的现象更加普遍。
而且，与2024年部分核心区价格曾出现短暂企稳或微幅反弹不同，2025年各区域各板块价格下调几乎呈现“无差别”态势。例如，申花、奥体、未科等此前价格坚挺的热门板块，去年价格松动幅度加大。
从个盘来看，2025年共有24个小区的二手房成交量超过100套，在排名前30的小区中，有19个小区成交单价低于30000元/平方米，有14个低于20000元/平方米。
成交量最大的4个项目，单价都超过了40000元/平方米，都是热门区域的次新房。申花的星瓒颂锦府，是去年的全市冠军，一共收获了206套成交，均价47114元/平方米。一路之隔的杭曜置地中心表现同样出色，成交200套排名第二，均价达到了47260元/平方米。
绿城打造的2个经典，亚运村的桂冠东方和七堡的杨柳郡，分别以196套和188套位列第三和第四位，前者均价45524元/平方米，后者42335元/平方米。
另外，桃源小镇、馥香园、燕语海棠轩、翡翠城四期、桃花源等“绿城造”次新房，也都是去年的二手成交大户。
2025年杭州二手住宅成交排行榜
排名 小区 板块 成交套数（套） 成交均价（元/㎡）
1 星瓒颂锦府 申花 206 47114
2 杭曜置地中心 申花 200 47260
3 桂冠东方 钱江世纪城 196 45524
4 杨柳郡 七堡 188 42335
5 桃源小镇 闲林 168 28557
5 杭与城 云城 168 31968
7 中天珺府 青山湖 157 10966
8 馥香园 申花 154 60805
9 星汇花园 青山湖 151 9216
10 杜诗苑 良渚 144 12745