上城金茂府实景
丁桥100号地块实景图
商报记者 宣鸿蝶 文/摄
8月30日，杭州挂牌2宗优质宅地，分别位于丁桥和乔司板块，将在9月30日正式出让。值得关注的是，位于丁桥的杭政储出[2024]100号地块，出让条件中并没有新房限价规定，由此成为上城区首宗不限价地块。这也意味着，继滨江白马湖板块后，杭州主城区的新房解限范围进一步扩大。
借着这宗不限价地块的露面，丁桥又一次成为杭州楼市的关注重点。
上城首宗不限价地块
容积率低至1.1
这次挂牌的丁桥100号地块，位于赵家浜路和环丁路交叉口，南面紧挨着桃花湖公园，再往南500米即可到达地铁3号线桃花湖公园站，属于整个丁桥的核心区域。
地块东侧环绕着东部软件城、桃花湖彗星中心、启迪国际创新港等多个产业园区。西南面600米就是丁桥天街，东面200米是杭州中医院丁桥院区，此外，附近还有西子丁兰广场、杭州丁荷小学、采荷中学丁信校区等丰富配套。
地块出让面积22707平方米，可建面积24978平方米，起价63311万元，起始楼面价25347元/平方米。特别值得一提的是，地块容积率仅1.1，南面又有湖景，完全可以打造纯叠墅产品，放眼主城区，这样的低密地块绝对是稀缺品。
再加上区位优势，以及不限价的因素，势必会引发开发商的争抢。
其实，最近两年丁桥以桃花湖公园为中心，陆陆续续推出了不少宝地，多次吸引房企热抢。就在今年4月底，丁桥天街北侧的40号宅地，就以15.1%的溢价率被中天海威联手拿下，在上半年的土地市场绝对算得上热门地块。
房企会选择高溢价拿地的原因也很简单，一个是就自住角度而言，丁桥板块均好性高，商业、交通、学校各类配套都齐全。另一个板块的新房房价基本在“3字头”，去化一直保持稳定，给了开发商拿地信心。
千万级叠墅也能热销
印证丁桥高端改善潜力
很长时间以来，在大多数人的印象里，丁桥的板块气质一直以刚需、刚改为主，很少跟豪宅搭边。不过，今年丁桥迎来了一个总价千万级的高端改善项目，出人意料的连续热销，证明了丁桥具有高端改善的板块潜力。
这个项目，就是目前在售的上城金茂府，就在丁桥天街北面400米左右，距离刚挂牌的100号地块大概200米出头，同样紧挨桃花湖公园，环境和配套几乎完全相同。
上城金茂府容积率也是1.1，全盘打造了16栋叠墅，共156套可售房源，清一色四层高，上叠带露台，下叠带花园、地下室。户型面积最小192平方米，最大直接做到了278平方米，精装限价47600元/平方米，总价在700万元-1450万元。
产品本身可圈可点，最吸引人的就是金茂府独具特色的科技属性，让房子可以做到衡温、衡湿、衡氧、衡洁、衡静。外立面采用了香槟色的铝板和大面积的玻璃通铺，展现出了轻盈、现代的气质。
上城金茂府的营销过程非常低调，今年5月首开时，参观样板房需要验资300万元，登记入口也是十分隐秘，大有不缺客户的意思。据置业顾问介绍，虽然上城金茂府前三次开盘报名都是“流摇”，不过所有房源都已经全部卖空，只剩下两幢叠墅待售，大概还有20套房源。
“杭州各地来买的都有，甚至还有温州的，基本都是自己住，改善的购买力还是可以的，我们总价最高的户型总价达到1900多万元，也不差意向客户。”置业顾问告诉记者。
据他介绍，之所以卖得好，配套全面是一方面，但归根结底还是金茂府的牌子。“杭州已经有三座金茂府，北京、温州等城市都有，口碑都打好了，客户基本都是冲着‘金茂府’三个字来的，还有很多住过金茂府的业主也都会推荐朋友过来买。”置业顾问说道。
新房持续稳定去化 涵盖高层洋房叠墅多类产品
除了热销的上城金茂府，丁桥目前还有一个在售新房，这就是赞成·学棠曼庐。该项目位于同协路与慈幼街交界处，南面紧挨着采荷中学丁信校区，到丁桥天街仅100米左右，步行10分钟可达山姆超市，西侧挨着河道，有点闹中取静的意思。
据项目顾问介绍，学棠曼庐一共打造了8幢10-11层的高层和7层的洋房，容积率在2.0。户型方面，主要有105平方米、128平方米和139平方米三个主力户型。项目定位偏向刚需和刚改人群，精装限价32900元/平方米，总价在300万元到500万元区间。
这个项目在6月份和8月底已经两次开盘，中签率分别只有40%和60%，跟周边板块对比来看，去化情况相对不错。
另外，中天和海威4月底拿下的宅地，也将在今年入市。该项目就在学棠曼庐的东面，上城金茂府的北面，位置可以说是最好的，离丁桥天街和桃花湖公园都最近。
不过，这个项目的建设进度有些慢，记者到现场踩盘时还没有看到楼幢起来。据置业顾问透露，项目案名将在这两天公布。
根据规划，中天海威项目容积率1.6，将打造10幢7-8层的洋房产品，一梯两户，总共344户，层高做到了3.1米，定位纯改善。外立面的效果图乍一看，还有点像隔壁的上城金茂府。
户型方面，置业顾问透露在130—170平方米左右。其中建筑面积约130平方米的户型做了四房两厅两卫，是一个四叶草户型，客餐厅的尺度非常舒服。建筑面积约140平方米的户型也是四房两卫，不过做到了四开间朝南。建筑面积约170平方米的户型则做了四房三卫，同样四开间朝南。
值得注意的是，因为容积率更低，所以中天海威的精装限价略高于学棠曼庐，达到34370元/平方米，以最小的130平方米户型计算，起步总价也要超过400万元。
从在售项目、待售项目以及最新的土地供应等方面来看，丁桥的新房产品正在从高层刚需向低密改善逐步转变，土地供应也比较克制，求精不求多，争取供需平衡。同时，新房市场形成了差异化供应，可以满足不同家庭的多层次购房需求。