商报讯（记者 苗露）最近，房地产行业再次饮到了“源头活水”，地产融资“第三支箭”迎来新突破。2月20日晚，证监会启动了不动产私募投资基金试点工作，投资范围包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等。受此消息影响，昨日港股、A股房地产板块开盘冲高，港股盘中一度有个股涨超20%。
房地产引入“活水”又添实质举措
据证监会官网2月20日消息，近日，证监会启动了不动产私募投资基金试点工作，投资范围包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等。
证监会表示，此次试点工作按照试点先行、稳妥推进的原则，符合一定条件的私募股权投资基金管理人可以按照试点要求募集设立不动产私募投资基金，进行不动产投资试点。
事实上，去年11月28日，证监会就曾提出五条优化权益融资的措施，支持房地产市场纾困转型，除恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、调整完善房地产企业境外市场上市政策、进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用外，第五条就是积极发挥私募股权投资基金作用。
而此次试点，在管理人条件、投资者门槛、融资杠杆方面都进行了明确规定。证监会指出，考虑到不动产私募投资基金的规模较大、期限较长等特点，投资者需要有更高的风险识别能力和风险承担能力，试点基金产品的投资者首轮实缴出资不低于1000 万元人民币，且以机构投资者为主。有自然人投资者的，自然人投资者合计出资金额不得超过基金实缴金额的20%，基金投资方式也将有一定限制。不动产私募投资基金首轮实缴募集资金规模不得低于3000 万元人民币，在符合一定要求前提下可以扩募。鼓励境外投资者以QFLP方式投资不动产私募投资基金。
“这次试点，既是支持房地产市场纾困和转型发展的一次探索，也是丰富私募基金产品的一项创新。”证监会市场部相关负责人表示，金融系统在推动房地产行业纾困，推动房地产行业从高杠杆模式向高质量发展转型方面做了很多努力，此次启动不动产私募投资基金试点，动员私募基金去收购房企短期内不能变现的资产，提供流动性，降低杠杆率，对整个行业而言，都会是很大的支持。
提升不动产基金运作灵活性
房地产板块顺势看涨
值得一提的是，行业内最为关注的股债比问题也在此次试点中得到解决。
根据基金业协会2月20日晚间发布的《不动产私募投资基金试点备案指引(试行)》，符合要求的私募股权基金管理人可以设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资特定居住用房、商业经营用房和基础设施项目等，促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式。同时明确，放宽股债比及扩募限制，提升不动产基金运作灵活度。
按照以往的规定，基金向企业投资股权之后，以股东形式提供的股东借款，不能超过20%，即股债比最多4∶1。而根据最新要求，符合试点要求的不动产私募投资基金可适度放宽股债比限制，并可以通过申请经营性物业贷款、并购贷款等方式扩充投资资金来源。并且，在投资期内履行相应程序的不动产私募投资基金，还可在备案完成后开放认、申购（认缴）。
“具体而言，不动产私募投资基金持有被投企业75%以上股权，或者持有被投企业51%以上股权且被投企业提供担保，可实现资产控制和隔离，那么股东借款金额就可以有豁免安排。”证监会相关负责人表示，如果有个人投资者，股债比允许达到1∶2；如果全部是机构投资者，可以由基金合同来约定股债比。
受此利好消息影响，昨日港股、A股房地产板块可谓是度过了红火的一天，两股开盘皆冲高，截至午间12点，港股中，祥生控股集团涨幅超过20%，天誉置业涨幅超过9%，上坤地产涨幅超过8%；A股中，深振业A、光大嘉宝均涨停，深深房、深物业A涨超5%。
昨日午后，A股市场再度震荡回落，但房地产开发、服务等相关板块依旧保持着异动拉升状态。据同花顺数据显示，昨日房地产开发板块一改前一月跌幅0.55%的颓势，逆市上涨2.14%，行业板块排名位列当日第八，也是近一月来首次杀入榜单前十。成分股中，截至下午收盘，光大嘉宝收获首板涨停，深物业A涨超8%，中洲控股涨超5%，天地源、深物业A、深深房A等股涨超4%，还有山控股、三湘印象、中交地产、中国武夷等股跟涨。
中指研究院企业研究总监刘水指出，不动产投资基金在产业园区、仓储物流等基础设施领域之前已经陆续落地，现在正式明确扩大到商业地产领域，丰富了私募基金类型，将为商业地产的投资者及所有者提供更好的投融资工具，将有助于促进房地产业良性循环。