哈尔滨道里区城乡路293号楼原拆原建项目正式开工
制图 张娜 图片由AI工具生成
改造后的广州花都区集群街2号
绍兴越城区城南街道长城教苑小区自主更新项目签约仪式
记者 郭雀屏
老旧住房更新，一头连着民生冷暖，一头连着城市发展，是重大民生工程，也是城市发展工程。
过去往往是居民等拆迁，如今自主更新的方式在多座城市萌芽、探索、发展。政府不再大包大揽，而是把主导权、决策权、出资权交还给居民。
这种转变，有着清晰的顶层信号。2025年8月，《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》将“支持老旧住房自主更新、原拆原建”写入其中，被视为城市更新从“政府主导”转向“居民自治+市场参与”的标志。今年5月，国务院印发《城市更新“十五五”规划》，进一步提出“支持老旧住房自主更新、原拆原建，探索可持续运营模式”。
“不离故地、不别邻里”，这是居民们乐见的，但自主更新也意味着要自己掏钱、自己操心，凭什么愿意？在绍兴、广州、哈尔滨三座城市，有三种不同形态的实践给出了回答。
绍兴
越城“双更新”让“忧居”变“优居”
“邻居们，我们两年以后新房见。”这是绍兴越城区城南街道长城教苑小区居民们相互的道别，也是相互的约定。
这个建于20世纪90年代初的小区，是典型的预制水泥板拼接老房——设计寿命短、抗震性能差，墙体开裂、渗漏、管线老化的问题一一暴露。
“我们这个小区已经有两年没有房屋成交了，太旧了。居民们原拆原建的意愿很强烈。”城南街道长城社区党委书记吕尧红说。
首轮民意调查，更新支持率高达95%，但“自主更新”四个字背后，谁来主导？资金从何而来？不同家庭诉求如何平衡？这些都没有先例。
越城区没有急于求成，而是先把功夫下在“细”处，把居民签约率作为开工前提，守住群众自愿的底线。民意调查做了多轮，工作人员一次次上门，把政策讲透、把账算清——户型怎么调、过渡期怎么过、困难群体怎么帮，逐户征求意见，方案几上几下才形成共识。
“问需于民不是走过场，而是把居民的‘问题清单’变成改造的‘任务清单’。”城南街道办事处负责人说，比如为保障高龄老人、残障人士及低保家庭平稳过渡，越城区提前准备了设施齐全、可拎包入住的过渡房源。
更值得关注的是，普通自主更新大多是“围墙内闭环重建”，越城区则以自主更新为抓手，同步盘活周边闲置用地、闲置校舍、零散边角地，统筹布局社区食堂、养老服务、公共活动场地、配套商业等公共服务资源，把单点小区改造升级为一片社区的整体提质。“小区自主更新+片区统筹更新，我们称之为‘双更新’。”前述负责人表示。
从好房子、好小区到好配套、好片区，越城区用片区配套增益反哺居民自主更新共识，最终，全体273户居民仅仅用了12天就全部签署了同意书，表示愿意自掏腰包，原拆原建。
按自主更新计划，13幢5层老楼将变身为6幢11层小高层，配备电梯、停车场和公共用房，户型涵盖44至83平方米，底层配建储藏间。最低出资的人家只需承担78000元。8月搬迁、9月拆除、10月动工……居民们还会时不时回来看看进度，憧憬着两年后的新房。
这项实践的意义，远超一个小区本身。浙江省住房和城乡建设厅副厅长姚昭晖评价，这一实践勇于破题、先行探路，为全省提供了可复制、可借鉴的经验。住房和城乡建设部科学技术委员会社区建设专委会委员王贵美认为，越城区探索的“双更新”模式，为全国预制板危旧小区改造提供了新思路。
在长城教苑之后，绍兴的脚步没有停，另有5个小区已经启动自主更新前期摸排、意愿征集、方案论证，按照“成熟一个、启动一个、带动一片”的节奏滚动推进。目前，越城区以该项目为样板，已配套形成标准化操作流程与资金、金融支撑体系。绍兴市出台《关于稳步推进城镇老旧小区自主更新试点的实施意见（试行）》，把越城“双更新”作为绍兴全市自主更新的标杆模式。上虞区已经跟进试点。省住房和城乡建设厅在越城区召开全省城镇危旧小区自主更新技术交流会，明确长城教苑“双更新”为全省预制板危旧小区自主更新示范样本，向全省输出经验。
广州
花都近50岁危楼走出差异化路径
广州花都区集群街2号楼很出名，因为它是广东省首例业主“自主更新、自筹资金、原拆原建”的危旧房改造项目，从拆除到重建投入使用，只用了9个月的时间。
该楼坐落于广州北站片区东南侧，属典型的人气兴旺、商业繁华的老城区旧楼。该楼始建于1976年，为5层混合结构，占地仅342.4平方米，一共25户。产权构成复杂，既有私人住宅，也有区属国企产权，首层还附带临街商铺；房屋历经近半个世纪风雨，墙体开裂、渗漏严重，被专业机构鉴定为整栋D级危房，居住安全风险突出。
摆在居民面前的选择十分有限：常规微改造只能修补表面，无法消除结构安全隐患；传统征收拆迁模式下，地块狭小、开发收益薄，难以吸引社会开发商入场，改造长期陷入僵局。
为解决这一难题，花都区相关部门联合出台了《危旧房屋拆除重建试点方案》，确立“原拆原建、不增户数、增加公服”的核心规则，把改造的主导权交还全体产权人，坚持“谁受益、谁出资”的原则，政府角色转向规则供给、审批提速、部分规费与技术服务补贴，不包揽建设、不兜底房款。项目总投资约785万元，业主统一按照4600元/平方米的标准自筹，政府主要承担设计、监理、测绘等技术服务费用，给予配套激励补贴，整体财政投入较传统改造模式减少约60%，实现低成本消险提质。
共识协商，是这个多产权项目最难啃的一关。居民诉求分化明显，街道、住建、规划部门搭建常态化议事平台，组织多轮居民恳谈会，一户一策沟通方案。在业主形成改造共识之后，全体产权人共同成立业主议事组织，自主选定区属国企作为代建实施主体，资金进入共管专户，收支全程公开透明。
项目于2024年5月正式开工，当年9月主体封顶，2025年1月完成竣工验收。在验收交房的同时，完成不动产权证办理。从拆旧到回迁仅用时9个月，规划、住建、不动产登记等各职能单位打破壁垒，共同实现了“花都速度”。改造之后，依旧维持5层体量，户数不增加，通过内部空间优化，居住品质大幅提升，房屋资产估值较改造前提升约1.6倍。
集群街2号楼原拆原建的价值，不在于大规模片区开发，而在于为单体、多产权、小地块危房找到了一条差异化路径，为国内大量零散分布、难以纳入拆迁大盘的危旧小楼，提供了可复制、低门槛的自主更新范式。
哈尔滨
住房和城乡建设部重点观察样本
9月18日，哈尔滨市道里区城乡路293号楼原拆原建项目正式开工。伴随着工程机械的轰鸣声，这栋建于1975年的D级危房迎来“原地重生”，62户居民期盼已久的安居梦想迈出实质性一步。
作为老牌工业城市，哈尔滨老旧住宅体量庞大、隐患多发。过去，危旧住房改造多走棚改征收路径，政府主导拆迁、居民异地安置，财政负担重，也满足不了居民原拆原建的诉求。
破题先靠制度。2026年2月，哈尔滨出台《城镇危旧住宅房屋自主更新原拆原建工作指导意见（试行）》，为C、D级危房开辟专属解危通道，免缴免收土地出让金、城市基础设施配套费、人防工程易地建设费、房产交易契税等费用，减轻居民出资压力。政策核心突破，是政府从“运动员”转向“裁判员”和“服务员”，只负责政策供给、流程规范、质量监管，把主导权、决策权、出资权全部交还居民。
把居民思想做通，哈尔滨总结出“三步九法”：算清“明白账”，逐户把出资明细讲深讲透，设街道、居民代表、银行三方共管资金账户，建设资金全程公开监管；摸清“家底账”，区分普通家庭、高龄老人、低保家庭分类施策；晒透“公开账”，改造方案、建设标准、资金概算全部公示。
先行试点，落在楼栋上。今年7月，道外区南和街112号院一栋楼龄近90年、被鉴定为D级危房的老楼启动拆除，15户居民共同出资，这是黑龙江省首个居民全额自筹的危旧住房原拆原建试点。居民主要承担约每平方米3200元建安成本，换来的是带电梯、独立厨卫、供暖和燃气的新家。紧随其后，南岗区汉阳街52号成为该省单体规模最大、涉及居民最多的原拆原建示范项目。85户居民两个月实现100%签约，2026年8月14日启动拆除，计划2027年6月完成竣工验收。
当前，哈尔滨危旧住宅自主更新原拆原建工作已经陆续谋划了22个项目，全部实施将惠及2013户居民，道外、南岗、道里、香坊等主城区已批量启动试点项目，涵盖多栋老旧危房、数百户居民。
哈尔滨市住房和城乡建设局相关负责人表示，改造过程中坚持“原址重建、原地安居、配套升级、风貌提质”原则，坚持“设计围着居民需求转”的导向，实现老旧楼栋安全隐患清零、户型功能优化、市政配套升级、居住品质跃升，精准解决老城区“楼旧、房危、配套弱、居住差”的民生痛点。
进入存量更新时代，告别大拆大建，破解中心城区零散D级危房改造困局，是北方老工业城市更新面临的共性考题。住房和城乡建设部将哈尔滨作为重点观察样本，为量大面广的老城危房，找到了就地安居、可复制推广的更新路径。
自主更新，让老小区留住烟火
三个案例，三种形态，却共享同一内核：居民是主体，自主是前提，原拆原建是路径，原址回迁是归宿。老旧小区自主更新，改的是房子，凝聚的是人心。
不同于传统改造模式，自主更新把话语权、决定权交到居民手上，从方案设计、资金筹措到施工监管，全程由居民共同商议、集体把关，真正做到大家的家园大家管。原拆原建、原址回迁，最大限度保留邻里纽带、生活熟圈与城市记忆，不用远离熟悉的配套和故土，在原地实现居住条件提质升级。
当越来越多的居民从“等拆迁”的被动观望，转向“自己建”的主动参与，角色的转变唤醒了主人翁意识。一砖一瓦的商量，一事一议的磨合，消解分歧、增进共识。改造后的不只是焕然一新的楼栋，更是和睦融洽的邻里关系。这份当家作主的踏实感，让沉淀岁月的老房子，持续生长出新的烟火温度。