（上接第6版）

在物业保修期内，经鉴定房屋等建筑安装工程存在质量问题，但是建设单位不履行保修责任或者不能履行保修责任的，业主或者业主委员会可以申请使用物业保修金。鉴定机构由建设单位与业主或者业主委员会协商确定，协商不成的，由区、县（市）城乡建设主管部门指定。

建设单位因注销、清算等原因无法继续履行保修责任的，应当确定继续履行保修责任的单位，并告知物业保修金管理机构。

因建设单位或者继续履行保修责任的单位不履行保修责任，业主或者业主委员会按照规定使用物业保修金的，建设单位或者继续履行保修责任的单位应当在使用后十五日内足额补存。

第六十八条 物业保修金管理机构应当在物业保修金存储期限届满前一个月内，将拟退还物业保修金的事项在相关的物业管理区域内进行公示，期限为三十日。在公示期内，业主、业主委员会、物业服务人未提出异议的，物业保修金管理机构应当将物业保修金本息余额退还给建设单位或者继续履行保修责任的单位；有提出异议的，建设单位或者继续履行保修责任的单位与异议提出人应当在六个月内解决争议。逾期未解决争议，且异议提出人未就争议事项提起诉讼或者申请仲裁的，物业保修金管理机构应当将物业保修金本息余额退还给建设单位或者继续履行保修责任的单位。

第六十九条 物业保修期满后，共有部分的维修、更新、改造所需费用，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，由业主按照专有部分面积所占比例承担。

鼓励通过公开招标方式选聘施工单位实施对共有部分的维修、更新、改造。

第七十条 首期物业专项维修资金由建设单位代收代交。建设单位应当在物业竣工验收备案之前，按照物业总建筑面积和交存标准向市、县（市）房产主管部门指定的物业专项维修资金管理机构交存物业专项维修资金。

前款所称物业总建筑面积以房产测绘机构提供的测绘成果为准；交存标准为房屋建筑安装工程每平方米建筑面积平均造价的百分之五至百分之八，具体标准由市、县（市）房产主管部门会同同级财政部门根据当地实际和房屋结构类型确定，报本级人民政府批准后公布。

物业交付时，建设单位应当按照专有部分面积及同一交存标准向业主收取，其余部分的首期物业专项维修资金由建设单位承担。

物业专项维修资金管理机构应当将建设单位交存物业专项维修资金的相关信息共享给区、县（市）城乡建设主管部门，由区、县（市）城乡建设主管部门在办理物业竣工验收备案时核验交存情况。

第七十一条 物业专项维修资金本息余额不足首期交存额的百分之三十的，业主委员会应当组织续交；续交方式、金额等具体事项由管理规约约定或者由业主共同决定。

业主未按照管理规约的约定或者业主共同决定续交物业专项维修资金的，由业主委员会催告。

所在地的街道办事处、乡镇人民政府或者受其委托的居民委员会应当指导、协调物业专项维修资金续交工作。

第七十二条 物业专项维修资金应当按照国家和省、市有关规定专项用于共有部分保修期满后的维修、更新和改造，并遵守下列规定：

（一）涉及整个物业管理区域的共有部分的，在该区域全体业主的物业专项维修资金账户中列支；涉及单幢或部分物业共有部分的，在其相关业主的物业专项维修资金账户中列支；

（二）工程完工后，业主委员会应当组织验收，并委托专门机构进行决（结）算审计；但是决（结）算金额在三万元以下的，经业主委员会审核同意，可以不进行决（结）算审计。工程决（结）算金额超出预算金额百分之十以上的，超出部分应当按照有关规定重新申报。

第七十三条 共有部分发生下列危及公共安全或者严重影响业主居住使用的紧急情况的，物业服务人应当及时报告业主委员会，并采取必要安全措施或者应急措施：

（一）电梯严重故障；

（二）消防设施、器材严重损坏；

（三）建筑外立面存在脱落危险；

（四）围墙、道路坍塌；

（五）屋顶、外墙渗漏；

（六）排水设施严重堵塞或者损坏。

发生前款规定的紧急情况，需要立即使用物业专项维修资金对共有部分进行维修和更新、改造的，维修方案经业主委员会审核，并经所在地的街道办事处、乡镇人民政府或者受其委托的居民委员会确认后，可以不经业主共同决定，直接申请使用物业专项维修资金。

工程完工后，业主委员会应当组织验收，并委托专门机构进行决（结）算审计；所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当及时确认工程完成情况，并将确认后的相关维修方案和工程完成情况报区、县（市）市场监管、消防救援、城乡建设、房产等相应主管部门备案，由相应主管部门对工程完成情况进行监督检查。

第七十四条 下列费用不得从物业专项维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的共有部分维修、更新和改造等费用；

（二）依法应当由相关专业单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的修复费用；

（四）根据物业服务合同应当由物业服务人承担的维修养护费用；

（五）国家和省有关规定中明确应当由有关单位和个人承担的费用。

第七章 监督管理

第七十五条 市人民政府应当加强对物业管理活动监督管理工作的领导，组织本条例的实施，建立物业管理综合协调制度，统筹解决物业管理工作中的重大问题。

区、县（市）人民政府应当组织本级相关部门、街道办事处、乡镇人民政府做好物业管理活动的监督管理，协调解决物业管理工作中的相关问题，并为街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理活动监督管理工作提供必要保障。

第七十六条 市房产主管部门负责本市行政区域内物业管理活动的监督管理，履行下列职责：

（一）制定本市物业管理相关政策；

（二）建立和完善物业服务信用管理制度，对本市物业服务行业进行监督管理；

（三）建立、维护本市物业管理信息网络系统；

（四）负责本市物业保修金、物业专项维修资金的归集和使用管理，建立年度公布及日常查询制度，接受业主监督；

（五）制定管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同等示范文本；

（六）指导和监督本市物业管理协会开展行业自律和服务工作；

（七）法律、法规、规章规定的其他职责。

市房产主管部门应当督促区、县（市）房产主管部门支持、指导街道办事处、乡镇人民政府做好物业管理活动的监督管理。

第七十七条 区、县（市）房产主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理，履行下列职责：

（一）依法划定、调整物业管理区域；

（二）监督管理物业保修金、物业专项维修资金的归集、使用，建立年度公布及日常查询制度，接受业主监督；

（三）受理物业服务合同备案；

（四）依法对物业服务人和从业人员的物业服务活动进行监督管理；

（五）定期组织业主委员会成员、物业管理委员会成员、物业服务从业人员、居民委员会人员开展物业管理知识培训；

（六）法律、法规、规章规定的其他职责。

第七十八条 发展和改革、经济和信息化、城乡建设、民政、财政、规划和自然资源、市场监督管理、应急管理、公安、城市管理、生态环境、人民防空和消防救援等部门应当按照各自职责，做好物业管理活动的监督管理工作。

第七十九条 街道办事处、乡镇人民政府应当将物业管理活动纳入基层治理工作，根据需要建立物业管理联席会议等制度，落实人员、经费，履行下列职责：

（一）指导、监督、协助业主成立业主大会，指导、监督业主委员会换届选举，办理业主委员会备案手续，对相关人员进行培训；

（二）指导、监督业主大会、业主委员会履行职责；

（三）组建物业管理委员会并指导、监督其运行；

（四）监督物业承接查验；

（五）法律、法规、规章规定的其他职责。

居民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府开展相关工作，向街道办事处、乡镇人民政府反映业主的意见、要求和提出建议。

第八十条 业主委员会不依照本条例规定组织召开业主大会会议的，所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当责令业主委员会在三十日内组织召开；逾期未召开的，由街道办事处、乡镇人民政府指导业主召开。

业主委员会未依照本条例规定向业主公开相关信息的，或者未按照规定在本市物业管理信息网络系统填报、更新相关信息的，由所在地的街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者依法撤销其决定，并通告全体业主。

第八十一条 街道办事处、乡镇人民政府经调查发现业主委员会成员有本条例第三十一条第一款规定情形的，可以建议业主大会罢免其职务。

业主委员会有下列情形之一的，由街道办事处、乡镇人民政府责令改正；拒不改正、造成严重后果的，街道办事处、乡镇人民政府可以向业主大会建议罢免业主委员会全体成员职务，发现涉嫌违法行为的，应当向相关部门报告：

（一）不执行业主大会决定的；

（二）不按照规定组织召开业主大会会议的；

（三）不按照规定筹集、使用物业专项维修资金的；

（四）挪用、侵占物业专项维修资金或者全体业主共有的财物的；

（五）违反法律、法规规定，侵害业主合法权益的其他行为。

第八十二条 区、县（市）人民政府和街道办事处、乡镇人民政府应当将业主委员会、物业服务人纳入相关突发事件应急处置工作体系，建立物资和资金保障机制。

发生突发事件时，街道办事处、乡镇人民政府应当按照响应等级组织落实市和区、县（市）人民政府的应急措施，指导、督促物业服务人配合居民委员会开展工作。

第八十三条 任何单位或者个人都有权通过“12345”市长公开电话等方式举报、投诉违反本条例的行为，相关部门应当按照规定及时处理。

第八章 法律责任

第八十四条 违反本条例规定的行为，法律、行政法规和省的地方性法规已有法律责任规定的，从其规定。

本条例规定的行政处罚，实行综合行政执法的，依法由综合行政执法部门实施。

第八十五条 建设单位违反本条例规定，有下列情形之一的，由区、县（市）房产主管部门责令限期改正；逾期不改正的，按照下列规定予以处罚：

（一）未按照规定报送筹备首次业主大会会议所需的有关资料的，处一万元以上三万元以下罚款；

（二）未按照规定交存首次业主大会会议筹备经费的，处应交存筹备经费的一倍以上三倍以下罚款；

（三）未按照规定移交有关图纸资料和查验新建物业共有部分的，处五万元以上十万元以下罚款。

第八十六条 物业服务人违反本条例规定，有下列情形之一的，由区、县（市）房产主管部门责令限期改正，可以给予警告或者按照下列规定予以处罚：

（一）未按照规定办理物业服务合同备案或者伪造、篡改备案相关资料的，处五千元以上五万元以下罚款；

（二）以业主拖欠物业费为由，实施停止供水、供电、供气、供热等行为的，处一万元以上五万元以下罚款；

（三）无正当理由拒绝退出物业管理项目的，处十万元以上三十万元以下罚款；

（四）未按照规定开设共有收入专门账户的，处一万元以上三万元以下罚款。

第八十七条 业主委员会成员违反本条例规定，拒不移交其保管的资料、财物的，由区、县（市）房产主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处五百元以下罚款。

第八十八条 业主、非业主使用人违反本条例规定，有下列情形之一的，由有关主管部门按照下列规定予以处罚：

（一）将无防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房和厨房的上方的，由区、县（市）房产主管部门责令改正，处一万元以上五万元以下罚款；

（二）违反消防安全管理规定为电动汽车、电动摩托车、电动自行车充电的，由消防救援机构责令改正，处五十元以上二百元以下罚款。

第八十九条 房产主管部门、街道办事处、乡镇人民政府和其他有关管理部门的工作人员在物业管理活动监督管理中，有下列情形之一的，由其所在单位、主管部门、上级机关或者监察机关依法给予处分：

（一）违法实施行政许可或者行政处罚的；

（二）不依照法律、行政法规、省的地方性法规和本条例规定履行职责的；

（三）发现违法行为不及时查处，或者包庇、纵容违法行为，造成严重后果的；

（四）其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的情形。

第九章 附 则

第九十条 本条例中下列用语的含义是指：

（一）专有部分，包括具有构造上、利用上的独立性，能够明确区分、可以排他使用并且能够登记成为特定业主所有权的房屋和规划上专属于特定房屋且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，以及车位、摊位等特定空间。

（二）共有部分，包括依法属于业主共有的道路、绿地，其他公共场所、公用设施、物业服务用房，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分，以及其他不属于业主专有部分、也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

（三）物业服务人，包括物业服务企业和其他管理人。

（四）非业主使用人，包括承租人、居住权人等。

（五）“以上”、“以下”、“届满”，包括本数；“不足”、“超过”，不包括本数。

第九十一条 经业主共同决定，物业管理区域可以由业主参照本条例自行管理，所在地的街道办事处、乡镇人民政府和相关的居民委员会应当予以指导、监督，业主可以请求所在地的房产等有关部门依法予以协助。

物业管理区域实行业主自行管理的，执行机构、管理方案、收费标准和管理期限等事项应当由业主共同决定。

业主自行管理的，由全体业主履行物业管理区域内的安全防范和消防安全职责。对电梯等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备管理，业主应当委托专业机构进行维护。

业主自行管理中需要开具发票的，可以持所在地的街道办事处、乡镇人民政府或者相关的居民委员会的证明材料，向税务部门申请办理临时税务登记证，凭临时税务登记证申请领用发票。

业主可以共同决定委托专业机构对管理费用、共有收入等进行财务管理和审计。管理账目应当每年向业主公布一次。

第九十二条 农民集体所有土地上的住宅小区的物业管理可以参照本条例执行，由相关的村民委员会履行本条例规定的居民委员会职责。

第九十三条 本条例自2022年3月1日起施行。