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业主委员会成员缺额的，可以从业主委员会候补成员中按照得票数依次递补，并向全体业主公示。递补后，业主委员会成员人数仍未达到法定最低人数要求或者未超过业主大会议事规则约定的总人数二分之一的，应当依照本条例规定重新选举。

第二十九条 业主委员会会议由主任或者其委托的副主任按照业主大会议事规则的约定或者业主大会的决定组织召开。经三分之一以上业主委员会成员提议召开业主委员会会议的，由提议的成员按照业主大会议事规则的约定组织召开。业主委员会召开会议，应当提前告知相关的居民委员会，并接受其指导和监督。

业主委员会会议应当有过半数的成员出席，作出的决定应当经全体成员过半数同意并签字确认。业主委员会成员不得委托他人参加会议。业主委员会应当自作出决定之日起三日内将决定内容向全体业主公布，并告知相关的居民委员会。

业主委员会会议应当制作会议记录，并由出席的成员签名确认。业主委员会会议记录应当妥善保存，保存时间按照业主大会议事规则或者业主大会的决定确定。业主委员会会议记录的示范文本由市房产主管部门制定。

第三十条 业主委员会应当及时向全体业主公开下列信息，公开时间不得少于十五日：

（一）业主委员会成员和专职工作人员的姓名、职务、联系方式等信息；

（二）管理规约、业主大会议事规则；

（三）业主大会、业主委员会的决定；

（四）物业服务合同；

（五）每半年度共有收入筹集、使用的详细情况；

（六）每半年度使用业主大会、业主委员会印章情况；

（七）依照法律、法规规定以及按照管理规约、业主大会议事规则的约定，应当向业主公开的其他信息。

业主委员会应当按照有关规定，在本市物业管理信息网络系统填报前款规定的信息。前款规定的信息有变更的，业主委员会应当依照前款规定将变更后的信息向全体业主公开，并自变更之日起七日内重新填报。

第三十一条 业主委员会成员、候补成员不得有下列行为：

（一）挪用、侵占业主共有财产；

（二）索取、非法收受建设单位、物业服务人或者其他利害关系人提供的利益、报酬，或者利用职务之便要求物业服务人减免物业费等相关费用；

（三）泄露业主个人信息或者将业主个人信息用于与物业管理无关的活动；

（四）伪造或者指使他人伪造业主的选票、表决票、书面委托书或者业主签名，冒充业主或者指使他人冒充业主进行电子投票；

（五）不妥善保管会计凭证、会计账簿、财务会计报告等会计资料，伪造、变造、隐匿、故意销毁会计资料或者不按照规定提供、移交会计资料；

（六）不按照规定刻制、使用、移交业主大会或者业主委员会印章；

（七）损害业主共同利益或者不正当履行职责的其他行为。

业主委员会成员、候补成员有前款规定行为之一或者不再具备业主大会议事规则约定的资格条件的，除已依照本条例规定自行终止职务的外，百分之二十以上业主可以提议业主大会罢免其职务，业主委员会也可以按照业主大会议事规则的约定提议业主大会罢免其职务。

被提出罢免的业主委员会成员、候补成员有权向业主大会提出申辩意见。业主委员会成员、候补成员向业主大会提出申辩意见的，业主大会应当在听取申辩意见后作出决定。

第三十二条 业主委员会成员、候补成员任职期间有下列情形之一的，其职务自行终止，由业主委员会确认并向全体业主公布：

（一）不再是本物业管理区域业主的；

（二）被依法认定为无民事行为能力或者限制民事行为能力的；

（三）被依法追究刑事责任的；

（四）本人以书面形式提出辞职的；

（五）法律、法规规定以及业主大会议事规则约定的其他情形。

第三十三条 业主委员会任期为三至五年。业主委员会应当在任期届满三个月前，向所在地的街道办事处、乡镇人民政府书面报告本届业主委员会届满日期、需要交接的物业管理重要事项等情况，并按照规定选举产生新一届业主委员会，街道办事处、乡镇人民政府应当予以指导。

第三十四条 业主委员会任期届满或者因缺额等原因在任期内终止的，应当在任期届满或者终止之日起十日内，在物业管理委员会监督下，将下列资料和财物移交给新一届业主委员会；新一届业主委员会尚未选举产生的，应当移交给物业管理委员会；尚未成立物业管理委员会的，应当移交给相关的居民委员会：

（一）业主委员会会议材料和由业主委员会保管的档案资料、印章；

（二）所有财务会计资料；

（三）由业主委员会保管的属于全体业主共有的财物；

（四）应当移交的其他资料。

业主委员会成员在任期内职务终止的，应当自终止之日起七日内向业主委员会移交前款规定的资料及财物。

第三十五条 业主大会、业主委员会的运行经费由全体业主承担；物业管理区域内有共有收入的，运行经费可以在共有收入中列支。

鼓励业主委员会编制业主大会、业主委员会年度运行经费预算，提前报请业主大会审议决定。

业主大会可以决定给予业主委员会成员适当的工作津贴。经业主大会决定，业主委员会可以聘请执行秘书、财务人员等专职人员，负责协助处理业主委员会日常事务和财务工作。

第三十六条 业主委员会应当建立财务管理制度。共有收入和业主大会、业主委员会运行经费应当按照会计准则建立账簿。

业主委员会应当按照《会计档案管理办法》的规定妥善保管收支原始凭证以及相关会计资料。

第三十七条 有下列情形之一的，业主委员会应当委托专业机构对共有收入的收支情况和业主大会、业主委员会运行经费的使用情况等进行审计：

（一）业主委员会任期届满的；

（二）业主委员会主任或者负责财务管理的业主委员会成员在任期内职务终止的；

（三）管理规约、业主大会议事规则约定的其他情形。

业主委员会任期届满或者在任期内终止的，应当由新一届业主委员会委托审计；新一届业主委员会尚未产生的，由物业管理委员会委托审计；业主委员会、物业管理委员会拒绝委托审计的，居民委员会可以代为委托。

审计结果应当向全体业主公布，审计费用可以在共有收入中列支。

第三节 物业管理委员会

第三十八条 有下列情形之一的，所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当及时组建物业管理委员会，区、县（市）房产主管部门应当予以指导，并会同民政部门对物业管理委员会成员开展相关培训：

（一）新交付物业项目尚不具备召开首次业主大会会议条件的；

（二）新交付物业项目具备召开首次业主大会会议条件但是尚未成立业主大会的；

（三）业主委员会任期届满需要换届选举的；

（四）业主委员会因缺额、被罢免等原因在任期内终止需要重新选举的；

（五）已经划分物业管理区域但是尚未实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的。

第三十九条 物业管理委员会由街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会、建设单位各指派一名代表和业主代表组成，成员人数应当为七人以上十一人以下的单数，业主代表的人数不得少于总人数的二分之一；已经成立业主大会的，建设单位可以不再指派人员参加。

业主代表人选应当符合本条例规定的参选业主委员会成员的条件，由街道办事处、乡镇人民政府通过听取业主意见、召开座谈会等方式，在自愿参加的业主中推荐产生。街道办事处、乡镇人民政府应当在物业管理委员会成立前，在物业管理区域内公示物业管理委员会成员名单，公示时间不得少于七日；业主有异议的，可以向街道办事处、乡镇人民政府提出。

物业管理委员会主任由街道办事处、乡镇人民政府指派的代表担任。街道办事处、乡镇人民政府应当自物业管理委员会成立之日起三日内，在物业管理区域内以书面形式向全体业主公布其成员名单。

第四十条 物业管理委员会负责组织具备条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会或者指导换届选举业主委员会。

物业管理区域尚不具备召开首次业主大会会议条件的，或者具备召开首次业主大会会议条件但是尚未成立业主大会的，物业管理委员会应当组织业主依法决定有关共有和共同管理权利的重大事项，并临时代为履行业主委员会的职责。

业主大会未能及时选举产生业主委员会的，物业管理委员会应当组织业主大会履行职责，并按照管理规约和业主大会议事规则的约定临时代为履行业主委员会的职责。

物业管理委员会应当依法履行职责，及时向业主公开物业管理相关信息，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

物业管理委员会履行职责应当接受街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督。物业管理委员会作出的决定违反法律、法规的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者依法撤销，并通告全体业主。

第四十一条 物业管理委员会的任期一般不超过二年；期满未推动成立业主大会或者选举产生业主委员会的，由街道办事处、乡镇人民政府重新组建物业管理委员会。

物业管理委员会在业主委员会选举产生并按照规定办理移交手续后解散。

第四十二条 物业管理委员会组建、运行的具体办法，由市人民政府另行制定。

第四章 前期物业管理

第四十三条 含有住宅物业的建设项目，建设单位应当在取得商品房预售许可证或者进行现房销售前，订立前期物业服务合同。

含有住宅物业的建设项目，应当采用公开招标方式选聘物业服务人；投标人少于三个或者物业管理区域的物业总建筑面积较小的，经所在地的区、县（市）房产主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务人。

同一物业管理区域内的非住宅建筑物面积计入物业管理区域总建筑面积。

建设单位在出售房屋前，应当制定临时管理规约，作为房屋销售合同的附件。建设单位制定的临时管理规约，应当参照市房产主管部门会同市民政部门发布的临时管理规约示范文本，不得侵害买受人的合法权益。

第四十四条 物业服务用房的坐落和面积应当在建设工程规划许可证及附件附图中载明，并在办理房屋不动产首次登记前确定。

建设单位应当按照规定配置物业服务用房，其中办公用房面积不少于物业管理区域内实测地上物业总建筑面积的千分之三，经营用房面积不少于物业管理区域内实测地上物业总建筑面积的千分之四；但是物业管理区域内均为非住宅的，只按照不少于实测地上物业总建筑面积千分之三的比例配置办公用房。

规划为商业或者办公用途的地下部分建筑物面积，计入前款规定的地上物业总建筑面积。

物业服务用房应当独立成套，属于物业管理区域内的全体业主所有，不得擅自改变用途。办公用房应当相对集中，具备通水、通电、通信、采光、通风等基本使用功能和办公条件，便于物业服务。业主委员会成立后，办公用房由业主委员会、物业服务人共同使用。

第四十五条 物业交付给业主前，建设单位和物业服务人应当在街道办事处、乡镇人民政府监督下，按照规定移交有关图纸资料，共同查验新建物业共有部分。查验合格的，订立物业承接查验协议；查验不合格的，建设单位应当在三十日内或者在约定期限内返修，并按照规定重新查验。

物业服务人擅自承接未经查验或者查验不合格的物业，因共有部分缺陷给他人造成损害的，应当依法承担相应的法律责任。

承接查验的具体办法由市人民政府另行制定。

第四十六条 建设单位应当在签订物业承接查验协议后，及时向物业服务人移交共有部分。

建设单位与物业服务人应当对交接共有部分签署书面交接记录。交接记录应当包括移交资料明细、共有部分明细、交接时间、交接方式等内容。

物业项目分期开发建设的，建设单位与物业服务人应当分期办理交接手续，在承接最后一期物业时，办理物业项目整体交接手续。

第四十七条 新建物业办理房屋所有权首次登记时，建设单位应当将物业管理区域内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权，按照国家和省、市有关规定一并申请登记为业主共有。

建设单位应当在登记后六十日内，在物业管理区域内主要出入口等显著位置长期公开物业管理区域的建设工程总平面图和承接查验信息，并在图上标明或者文字辅助说明业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房的位置与面积。物业服务人应当对长期公开的建设工程总平面图做好相应维护管理工作。

第四十八条 前期物业服务合同履行期间，物业服务人应当开设共有收入专门账户，定期将共有收入使用、管理的详细情况向全体业主公布，并按照规定在本市物业管理信息网络系统填报相关信息；物业服务人出租物业服务用房中的经营用房等共有部分的，租赁期限不得超过业主大会成立后十二个月，租赁收入在扣除合理成本之后属于业主共有。

前期物业服务合同终止，业主委员会应当委托专业机构对前期物业服务期间共有收入的收支情况进行审计并将审计结果公布。

第五章 物业服务

第四十九条 鼓励采用公开招标方式选聘物业服务人。

物业服务人应当在物业服务合同订立之日起十五日内，将合同副本及相关资料报送所在地的区、县（市）房产主管部门备案。

物业服务合同履行期间，业主提出解聘物业服务人的，应当按照法定程序共同决定。

物业服务合同期限届满前，业主委员会应当与物业服务人协商合同续订。物业服务人同意续聘的，业主委员会应当组织召开业主大会会议决定是否续聘。业主大会决定续聘的，应当在原合同期限届满前续订物业服务合同；业主大会决定选聘新的物业服务人的，由业主委员会拟定选聘方案，经业主大会表决通过后，以书面形式向全体业主公示。

第五十条 物业服务人应当按照物业服务合同的约定向物业管理区域派驻负责人员和必要的工作人员，履行下列义务：

（一）提供清洁卫生、绿化养护、秩序维护等基本服务；

（二）依法维护、管理物业管理区域内的公用设施；

（三）建立日常管理档案及共有部分的资料档案；

（四）采取合理措施保护业主、非业主使用人的人身、财产安全；

（五）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

物业服务人不得强制业主、非业主使用人通过提供人脸、指纹等生物信息方式进入物业管理区域或者使用共有部分，不得泄露在物业服务中获取的业主、非业主使用人个人信息，不得强制业主、非业主使用人购买其提供或者指定的商品或者服务，不得侵害业主、非业主使用人的人身、财产权利。

物业服务人应当通过本市物业管理信息网络系统或者其他约定方式，听取业主、非业主使用人的意见和建议，并建立投诉受理制度，公开投诉电话等投诉方式，及时接受业主、非业主使用人投诉。物业服务人应当自收到投诉之日起十日内作出答复。投诉人对答复有异议的，可以向房产等有关部门投诉。

第五十一条 物业服务人应当长期公开、及时更新下列信息：

（一）物业服务项目负责人员、工作人员的姓名、职务、联系方式等；

（二）物业服务内容和标准、收费标准和方式等；

（三）电梯维护保养单位的名称、联系电话和应急处置措施等；

（四）法律、法规、规章规定以及物业服务合同约定应当向业主公开的其他信息。

第五十二条 除按照国家和省有关规定实行政府指导价的以外，物业服务收费实行市场调节价。

物业服务收费实行政府指导价的，具体范围和收费标准由市发展和改革主管部门会同市房产主管部门根据省有关规定确定，并根据物业服务成本变化情况等因素进行调整。

物业服务收费实行市场调节价的，物业管理协会可以在房产主管部门的指导、监督下，根据本行政区域经济发展水平和成本变动情况，定期发布各类物业服务内容、服务标准及参考价格。

第五十三条 因职工最低工资标准调整或者其他物业服务成本发生较大变化等原因，需要调整物业服务收费标准的，应当遵守下列规定：

（一）物业服务人委托专业机构对上一年度本物业服务项目的经营情况进行审计，并将审计报告提交业主委员会；

（二）物业服务人拟定收费标准调整方案，包括调整范围和理由，提交业主委员会；

（三）业主委员会将审计报告、收费标准调整方案公示三十日以上；

（四）业主委员会将调整方案提交业主大会决定。

物业服务人应当将物业收费标准的调整事项和结果及时报告所在地的街道办事处、乡镇人民政府和相关的居民委员会。

第五十四条 含有住宅的物业管理区域内共有部分的水、电费用需要分摊的，物业服务人应当按照收费周期及时向业主公开用量、单价、金额等情况，由业主按照约定方式分摊；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例分摊。

业主对分摊情况提出异议的，物业服务人应当及时答复。

第五十五条 物业交付给业主前，物业费由建设单位承担。物业交付给业主后，物业费由业主按照物业服务合同的约定承担；当事人另有约定的，从其约定。各级人民政府、主管部门、居民委员会委托物业服务人实施物业服务合同约定以外的公共服务事项的，应当支付相关费用。

业主应当按照约定按时足额交纳物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付，业主委员会有权依照法律、法规规定以及按照管理规约的约定协助物业服务人催交；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供气、供热等方式催交物业费。

物业服务合同约定预收物业费的，预收期限最长不得超过十二个月，且不得超过合同期限。

第五十六条 业主转让、出租物业或者设立居住权的，应当将管理规约、物业服务收费标准等事项告知受让人、承租人或者居住权人，并自合同签订之日起十五日内，将物业转让、出租或者设立居住权的相关情况告知业主委员会和物业服务人。

第五十七条 物业服务合同终止且业主大会选聘新的物业服务人或者决定自行管理的，原物业服务人应当自终止之日起十五日内退出物业管理区域，向业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人移交共有部分和物业管理档案资料、物业承接查验资料，以及受委托管理的共有收入等相关财物，合同另有约定的从其约定。前期物业服务合同终止的，移交应当在街道办事处、乡镇人民政府监督下进行。

业主大会选聘新的物业服务人的，业主委员会应当在订立物业服务合同后十日内，与新物业服务人对共有部分进行承接查验；查验合格的，订立承接查验协议，并按照规定移交物业承接查验资料。

原物业服务人不得以业主欠交物业费、其他纠纷未解决、阶段工作未完成、物业服务合同未履行完毕等理由拒绝退出物业管理区域。业主不得以原物业服务人已退出本物业管理区域为由，拒绝支付相应的物业费。

第五十八条 因物业服务人不履行或者不能履行物业服务合同，影响业主基本生活的，街道办事处、乡镇人民政府应当组织有关单位确定临时物业服务人，提供清洁卫生、秩序维护等维持业主基本生活的服务事项。

第五十九条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位应当服务到物业管理区域内的最终用户，并向最终用户收取费用。专业单位不得强制物业服务人代收费用，不得因物业服务人拒绝代收费用而停止向最终用户提供服务。

物业服务人接受专业单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费、周转金、保证金等费用。

物业服务人退出物业管理区域时已代收但未向专业单位缴清的费用，专业单位应当请求原物业服务人偿还，不得因此停止向最终用户提供服务。

第六十条 物业服务人按照物业服务合同的约定，对物业服务用房中的经营用房等共有部分进行经营产生的收入，在扣除合理成本之后属于业主共有。

共有收入委托物业服务人管理的，物业服务人应当开设专门账户，不得与物业服务人其他收支合用账户，并定期公开共有收入的详细收支情况。共有收入由业主委员会管理的，应当以业主委员会名义开设专门账户，不得以任何个人或者其他组织名义开设账户。业主委员会应当定期委托专业机构对共有收入的收支情况进行审计，并将审计结果向全体业主公布。

共有收入应当主要用于补充物业专项维修资金，但补充后达到首期交存金额的可以停止补充，也可以根据业主大会的决定用于共有部分保修期满后的维修、更新、改造或者物业管理的其他需要。

第六章 物业使用和维护

第六十一条 业主、非业主使用人应当遵守法律、法规、规章及临时管理规约、管理规约，按照规划用途合理、安全地使用物业。

业主、非业主使用人、物业服务人不得实施下列行为：

（一）违法拆除、变动建筑主体或者承重结构；

（二）将无防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房和厨房的上方；

（三）违法搭建、改建建筑物、构筑物，违法挖掘房屋地下空间，或者违法改变建筑物外立面；

（四）擅自改变房屋用途或者将配套设施挪作他用；

（五）擅自占用公共用地；

（六）违法饲养动物或者不履行饲养人义务，严重影响其他业主生活；

（七）违反生活垃圾分类管理规定投放垃圾；

（八）从建筑物中抛掷物品；

（九）损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，埋压、圈占、遮挡消火栓，占用防火间距，占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道、消防车登高场地；

（十）违反消防安全管理规定为电动汽车、电动摩托车、电动自行车充电；

（十一）法律、法规、规章和临时管理规约、管理规约禁止的其他行为。

发现前款行为的，业主有权投诉、举报；物业服务人应当进行劝阻、制止，必要时应当向相关主管部门报告，相关主管部门应当依法及时处理。

对违法占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道、消防车登高场地的，物业服务人还可以按照物业服务合同、临时管理规约、管理规约的约定予以清理。

第六十二条 业主、非业主使用人进行物业装饰装修的，应当遵守相关法律、法规和临时管理规约、管理规约，并事先告知物业服务人。

物业服务人对物业装饰装修活动进行巡查时，业主、非业主使用人和装饰装修企业及其人员应当予以配合。

第六十三条 物业管理区域内规划用于停放机动车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放机动车、非机动车的，应当遵守下列规定：

（一）业主大会成立前，车辆停放管理制度由物业管理委员会组织制定；尚未成立物业管理委员会的，由物业服务人在街道办事处、乡镇人民政府指导下制定；

（二）业主大会成立后，相关管理制度由业主大会制定；

（三）对车辆停放收费的，应当确定收费标准。

利用人民防空工程停放机动车、非机动车的，应当遵守《中华人民共和国人民防空法》等法律、法规、规章的规定。

第六十四条 物业交付给业主前，建设单位应当按照有关规定将验收合格的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业设施设备移交给相关专业单位管理，并移交有关技术资料。相关专业单位应当及时接收。物业交付时，建设单位应当将有关专业设施设备移交专业单位管理的情况予以公布。

第六十五条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位在接收物业管理区域内专业设施设备后，应当按照国家和省、市相关规定，承担物业管理区域内专业设施设备的维修、养护、更新改造责任，确保专业设施设备的安全运转和全体业主的正常使用。专业单位委托物业服务人负责专业设施设备日常维修养护的，应当明确维修养护的主要事项和费用支付的标准与方式。

第六十六条 用于销售的物业，建设单位应当在竣工验收之前，按照物业建筑安装总造价百分之二的比例，向市、县（市）房产主管部门指定的物业保修金管理机构交存物业保修金，作为物业保修期内维修费用的保证。

物业保修金管理机构应当将建设单位交存物业保修金的相关信息共享给区、县（市）城乡建设主管部门，由区、县（市）城乡建设主管部门在办理物业竣工验收备案时核验交存情况。

第六十七条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担保修责任。

（下转第7版）