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记者 陆丹
“亚运村三兄弟”
价格下来了
现阶段可以去抄底吗？
问：杭州的“亚运村三兄弟”楼盘现在价格下来一些了，可以买入吗？算抄底吗？
答：价格确实下来了，这是事实。今年到目前为止，“三兄弟”中的桂冠东方已经网签了100多套，价格比高点有明显回落。但你问能不能买，关键要看具体买哪一套、什么价格买——因为“亚运村三兄弟”内部的价格差距，比不同板块的差距还大。
“三兄弟”里，桂冠东方是体量最大的，共有约2700套房源，因此房源差异也最大——靠近高铁的一排，挂牌价基本贴着新房买入价在卖；位置更好的楼幢，成交价能到5.2万~5.3万元/平方米。
华润亚奥城因为地段最好、部分房源能看江景，价格也更坚挺，二手房成交单价集中在5.1万~6.2万元/平方米。一套144平方米的房源含车位858万元成交，折合单价约5.92万元/平方米。
万科日耀之城是价格最多元的，靠近铁路的“三角区”受噪声影响，成交价基本在4.5万元/平方米上下，甚至有房源跌破新房备案价；而景观好的滨水房源，价格又能到6万元/平方米以上。
建议你：1. 盯紧具体房源，而不是盯着“亚运村”这个标签：一套4.5万元/平方米的日耀之城和一套6.2万元/平方米的亚奥城，居住体验完全是两码事。看房时务必问清楚楼幢位置、朝向、是否临铁路或主干道。
2. 做好楼层和朝向的取舍：如果你想以相对低的价格上车，可以接受非景观房源，现在议价空间确实存在；如果你想要景观好、楼层佳的房源，价格依然不低。
3. 利用淡季窗口期大胆议价：近期的成交监测显示，部分房源正在出现“新低价”。对于心仪的房源，可以以近期成交价为基础去谈，不用怕开价低。
我有三套房
先处理哪套？
问：我有三套房，一套在西湖区市中心，是“老破小”学区房；另外一套在拱宸桥东，是绿城的次新房，但学区一般；第三套是在武林商圈附近，水星阁小区122平方米的房子。该怎么处理？
答：你手里的三套房，正好对应了当前杭州楼市里三种截然不同的资产类型：风险最高的“纯学区房老破小”、价值最稳的“核心区次新房”，以及处境最尴尬的“市中心老破大”。处理顺序上，建议先卖水星阁和学区老破小，把绿城次新房留到最后。
如果你有置换升级的打算，卖房回笼的资金，建议重点关注申花、文晖、运河新城等改善板块的标杆次新房，这类资产在未来市场中的确定性更强。