制图 高薇
映运轩效果图
建发·云栖上宸效果图
和著文华轩效果图
泊缦府效果图
探楼
记者 刘颖
工作在杭州城北,但摇不到申花、湖墅等板块的红盘,还有什么好选项吗?
主城区以北,前两年火了勾庄、良渚楼市,这也意味着接下来的几年,这两个板块将面临海量交付的二手房。再看崇贤,虽在绕城内,但可选择余地太少。
想要留在主城,预算或社保有限,很可能抢不到改善红盘,那么不妨目光向北,看看运河新城、铁路北和桃源板块。这三个城北板块,无论发展前景,还是新房供应量,对购房者来说都是不错的选择。
运河新城三宗地块待开发 绿城、滨江均有份额
运河新城可以算是今年的供应“大户”, 板块内除了不少在售的新房项目,还有三宗地块正在开发建设。
其中,运河新城单元GS1001-05地块、GS1002-11地块出让时间较早。在2023年9月土拍中由运河集团底价拿下,前不久,刚公示由绿城中标代建并销售。
根据招标文件,05地块位于拱墅区康桥街道龙腾街与丽水北路交叉口,距离规划15号线龙腾街地铁站约300米。地块容积率2.4,项目预计规划住宅面积约4.5万平方米。
11地块位于拱墅区康桥街道丽水路与平炼路交叉口东北角,距离地铁4号线平安桥站约200米。地块规划商住地,容积率2.6,地上可建面积约7.7万平方米,其中住宅面积约4.7万平方米。
这两宗均为限价地块,其中05地块住宅精装限价2.95万元/平方米,11地块住宅精装限价3.37万元/平方米。
看来,要不了多久,运河新城就会有两个绿城出品的住宅亮相。
滨江集团拿下的运河新城单元GS1003-R21-06-1、2地块,在河映云集和云澜天第府的中间,项目精装限价4万元/平方米。项目体量很大,约1350户可售房源,小洋房、高层都有,户型面积为99-169平方米,较适合刚改、改善家庭。
桃源即将有新盘上线
大运河新城、铁路北一直有供应
建发·云栖上宸
板块:桃源 精装均价:3.4万元/平方米
地铁4号线吴家角港站一出来,就是建发的云栖上宸项目,称得上是地铁“零距离”。
建发打造的产品一向不用担心,双大门、恒温泳池、多重园林、水系景观,都是加分项。从已经公示的规划方案来看,户型面积为104-139平方米。
地理位置也还可以,一街之隔就是杭州市卖鱼桥小学教育集团杭州市桃源小学。虽然期房不承诺学区,但良好教育氛围是显而易见的。
另外,杭州市第一人民医院城北院区就在云栖上宸直线距离约300米的地方。
从整个板块来看,因为是整拆整建的地块,城市界面还算整洁。板块内部虽然缺少大型商业配套,但坐1站地铁就可以到宝龙广场,生活购物便捷。
锦翠金宸府
板块:铁路北 精装均价:3.15万元/平方米
锦翠金宸府位于铁路北板块的东北角,与核心区有一定距离,单价也比核心区的项目低约2500元/平方米。项目因为靠近铁路,且距离地铁站有一定距离,与同板块其他项目相比不占优势。
不过,该项目是个约20万平方米的偏低密大盘,整个小区都是12-17层的小高层住宅,楼间距较大,采光较好。内部配置双水景、羽毛球场、足球场,还有多达20个架空层。
锦翠金宸府如今是尾盘在卖,现场销售表示,目前还剩面积约125平方米的户型,适合预算充足的家庭。
映运轩
板块:大运河新城 精装均价:2.95万元/平方米
映运轩虽然靠近临平的崇贤,但在行政划分上仍属于拱墅区的运河新城板块,其2.95万元/平方米的限价,算得上“主城区地板价”,而且还是“滨江造”。
项目的户型也可圈可点。
市面上的四房户型基本都要120平方米以上,但映运轩将四房户型的面积压缩到了约116平方米,而且南向主卧套房和次卧,北向书房、儿童房,客厅长飘窗,都没有被忽略。套均340多万元就可以拿下主城区四房,性价比颇高,非常适合预算有限但又需要四房的家庭。
不过项目也有点硬伤,位置相对比较偏,既享受不到运河新城核心区的资源,与崇贤的各项配套也有一定距离。
和著文华轩
板块:大运河新城 精装均价:2.95万元/平方米
和著文华轩与映运轩咫尺距离,都是两梯四户,精装标准也差不多,但和著文华轩的小区体量更小一点。
同样是约100平方米出头的三房户型,和著文华轩设计的是中间套户型,三开间朝南,南向双阳台;映运轩则是边套大飘窗,但只有单阳台。购房者会选哪个,就看各自喜好了。
销售介绍现在买房送车位还有加装包,约126平方米的大四房户型还送电视机背景墙、玄关柜、过道柜等配套。
泊缦府
板块:大运河新城 精装均价:3.37万元/平方米
泊缦府自身的位置还可以,我们实测从地铁4号线平安桥站出来,步行约5分钟即可到达。其距离大运河也就约500米的距离,步行即可享受运河景观。
小区体量较小,内部没有泳池、会所、水系,更多依靠小区外部、板块的配套,但项目自身也带有商业部分,生活购物较为便捷。同时,地铁两站路可达城北万象城。
作为主城区“3”字头,又都是面积145平方米以上的大户型,这样的地段配套和户型设计,对自住购房者来说是比较合适的。
但要注意,项目南面的平安雅苑是安置房,挡住了泊缦府沿街中低楼层的采光,西侧的商业也会挡住部分住宅的运河景观。
另外,从板块的新房供应量来看,二手房价格没有太大的提升空间。加上将近500万元的总价,为该项目买单的购房者不算多,去年年底首开,中签率50%。
二手房选项不少 购房者偏爱改善大户型
铁路北:
倒挂明显,小区户型占优势
铁路北是目前为数不多还存在价格倒挂的板块,新房限价3.6万元/平方米,板块内二手房如春秋华庭、上塘宸章等,挂牌价基本在4.8万-5.5万元/平方米。这也导致板块内有新房在售的时候,二手房行情会受到影响。
春秋华庭小区边上中介门店的小吴表示,最近板块内的新盘玉珊瑚刚卖完,给他们门店带来了一些热度。“不过,来比价、了解情况的多,真正下手买的很少。”
小吴介绍,春秋华庭和上塘宸章两个小区在二手房市场的行情差不多,成交价中间套4.4万-4.5万元/平方米,边套4.6万-4.9万元/平方米。均价根据楼层、户型不同有小幅变化。
他还提到,玉珊瑚139平方米的户型,将来进入二手房市场未必有优势。“这个户型跟春秋华庭126平方米的户型完全一样,只有厨房和卫生间的位置互相调换了一下。面积多十几平方米,换算到价格上就是四五十万元的价差。”
虽然春秋华庭到学校比玉珊瑚“多一个小区的距离”,但比起价格,“玉珊瑚一点胜算都没有”。
大运河新城:
新房供应影响到了二手成交
大运河新城的二手房近期频频成交,颇为热闹。
河语光年府、云澜天第府、天阅云合源、风尚望和湾,都有一线运河景观,同时也是交付不久的高品质次新房小区,在二手市场上很吃香。
天阅云合源、风尚望和湾都位于河西,从实地跑盘情况来看,靠近运河的洋房和中高楼层的大户型更受欢迎,景观视野也更好。这两个项目的二手房近期都有成交,云合源成交的是大户型,均价4.7万元/平方米,望和湾成交的是小户型、高楼层房源,均价4万元/平方米左右。
河西的次新小区不少,竞争激烈,板块内还有新盘在售,因此二手房成交数据略低于河东。如河语光年府近期成交单价在4万元/平方米左右。中介表示,沿河大户型价格会稍微高点,为4.2万-4.4万元/平方米。