记者 陆丹
楼市利好频出,但当下的杭州二手房,主旋律依旧是“买方市场”。
据杭州我爱我家市场研究院数据,8月份全市(含富阳)二手房共成交4948套,近5个月以来成交环比首次由负转正,但仍不及去年同期的5348套,同比下降7.48%。
挂牌的房源数量“节节高”,看房的却不多,中介们为了生存,开始“挑房子”了。
多位资深中介透露,当下他们需要挑选20%-30%的头部房源,全力以赴促成交,尽量避免将精力浪费在剩余的70%-80%上。
他们是怎么给房子打分的呢?你家的房子进入前20%-30%了吗?
中介是怎么给房子打分的?
“我现在只看8分以上的房子,给客户也只推荐这样的房源。”拱墅区拱宸桥板块一家中介门店的资深经纪人老陈说,生意难做,要通过挑分数最高的房子,来争取成交。
“7分多的房子我们一般也会给客户推,但是5分以下基本不关注。”西湖区文教板块一家德佑门店的店长说。我们又采访了余杭、萧山区的多位房产中介,他们对此基本认同,甚至有人说,5分以下的房子他们现在都不看。
那么,中介是怎么给房子打分的?
目前,杭州的知名二手房中介公司,都有一套自己的评判标准。
比如某平台的满分“10分制”。大概归纳为:8分以上、7-7.9分、5-6.9分、5分以下,这四个级别。
“这是一个综合的打分系统,不是光看房子的地段、楼层、朝向、装修。”业内人士告诉我们,这套评分机制背后还涉及挂牌价格的竞争力、房源维护、业主意愿、基本属性等多个维度,经纪人在后台都能看到。
每档分数级别对应的是什么“待遇”?
8分以上的“优等生”,是中介们愿意夜以继日花时间去推荐的房源。无论价格还是业主关系都很有竞争力。
比如,中介愿意每天跟房东联系3次:店长1次、业务员2次。就连周末,也要店长1次、业务员1次。
这类房源的曝光度、带看量都会比一般房源高。中介从卖房经验分析,无论楼市好坏,这类房源在同级别房源里都会是最先成交的那种。
7-7.9分这类房源,通常是在挂牌价格上有优势,但还不能排进最低价的10%。另外它不属于独家房源。如果是独家的,就可以评到8分以上。
再往下的两档,在眼下的行情里,就属于中介不愿意多瞄几眼的了。
一般挂高价的、有硬伤的房子,就会被划分到这两档里。
比如一套房,各方面条件过得去,但价格高出小区平均挂牌价,那基本就上不了7分。因为价格是打分的第一要素。
有硬伤的房子也会被划分在这档。比如:顶楼、底楼、沿马路、窗户朝北、税费高等。
评分最低的,就是不但房子有硬伤,房东还不诚心卖的,已被中介默默关进“小黑屋”。
房东怎么才能尽快把房子卖出去?
我们咨询了上城、拱墅、西湖、余杭、萧山区10多位资深中介,总结下来一句话:首要就是价格!
当然,不是让房东盲目挂低价格,而是说挂牌价一定要贴近市场价格,“越是贴近当下市场价的房源,关注度就越高,分数也会高,很多8分档的房源都具备这一优势”。
但实际操作中,往往会出现这样的情况,也映射出大家的心理:比如中介告诉房东,这个小区最近有套类似的房子成交价是500万元,有的房东听了,很可能会挂525万元,而有的房东要挂535万元甚至更高。
“西湖区有个老小区,成交价在6万元/方左右,有的房东直接挂上8万多元/方。”黄龙商圈的一位中介说,这样的房子,在当下是直接被他们“拉黑”的,“推荐这样的房子,不是得罪客户吗?”
其次看房东卖房意愿是否强烈。
如果房东很诚心卖房,比较好商量,中介们就会想办法到处去推,他们可能还会找出跟这套房源同等价位的其他房源,再找到这些房源的维护人,推荐自己这位房东的房子。
“诚心卖”也很占打分的权重,有时“必看”这类标签一贴,高曝光量就来了,成交说不定就离你不远了。
第三,房子内部的一些“小心思”也很重要。
“一切要向家的方向看齐。”翠苑附近一位中介小陈建议,房东要对房子做一个彻底的大扫除,可以去选购一些简单实用且不贵的软装,包括地毯、氛围灯、壁画,诸如此类的摆设,会让你整个房子增光很多,也会让很多买家心动。
如果房子有硬伤,提前解决或规避,会比你折价去卖更好。
比如我们见过一套客厅有缺角的房子,房东沿着墙壁做了一整排顶天立地的柜子,遮盖了那只缺角,让房子看上去十分方正、亮堂,通顶的效果把层高都“拉长”了。