大井巷
荟鼎智创中心
湘湖家园
长河更新片区
玉湖公园
记者 王昭奕 通讯员 杭建宣
这是一道关乎城市未来的时代命题，更是一份回应人民期盼的初心答卷。当城市发展从“增量扩张”迈向“存量提质”，杭州以一场深刻的“自我更新”给出回答——
从机构更名到立法规范，从试点推进到片区统筹，改革刀刃向内、破立并举，一套以城市更新条例、实施意见、行动方案、专项规划、建设计划为骨架，以用地、审批、资金等“N”项政策为配套的多位一体的制度闭环正加快形成；从大运河畔的工业遗存活化到老城区“原拆原建”的自主更新探索，从历史街区修缮提升到千年文脉薪火相传，城市记忆在保护与利用的平衡中赓续绵延；从地下管网系统重塑到口袋公园“推窗见绿”，从城中村改造破题到公共空间活力焕发，百姓的满意度成为衡量城市更新成效最温暖的标尺；从低效厂房腾笼换鸟到产业园区迭代升级，从沉睡资源唤醒盘活到创新空间拔节生长，城市更新正为高质量发展拓空间、增动能、添活力……
这是一场空间的重塑，让老城有颜值、新城有品质；
这是一次产业的蝶变，让土地生效益、创新有沃土；
这是一种生活的焕新，让居者有其屋、安居更乐业；
这是一脉文化的赓续，让历史可触摸、文脉可绵延。
截至2025年年底，杭州城市更新首轮三年行动圆满完成，累计实施7大类23条线更新项目6000余个、完成投资约2900亿元，沿江景观带公园更新项目、“细化城市体检指标维度”做法等入选住房和城乡建设部城市更新典型案例和经验做法清单。今年，873个年度项目全面铺开，30个重点片区率先启动，计划投资1335亿元。
城市更新，何以“更”新？杭州正以“可持续更新”引领“内涵式发展”，加快建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市。
机制创新 统筹推进
系统思维绘制城市跃升蓝图
2025年7月，中央城市工作会议作出“两个转向”重大判断。城市发展要从大拆大建走向留改拆并举、从政府主导向多元共治、从重建设向重运营转型，更强调城市结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效协同推进。
杭州常住人口城镇化率已达85.3%，是全国第十个城区人口超千万的超大型城市，存量空间提质需求迫切。这份迫切，不只是房子和人的事，更是整个城市系统的事，涵盖环境面貌、公共设施、公共服务等多个维度的更新。
正因如此，杭州的选择不是“零敲碎打”，而是“系统推进”——
从全局出发，城市更新既需市区两级联动，也需部门左右协同；既要高站位谋划顶层设计、形成制度闭环，也需精细化配套相关政策、打通落地堵点。杭州不断建强纵向贯通、横向协同、执行有力、高效精细的组织体系，推动城市更新“一张蓝图绘到底”。
“杭州构建了‘市级统筹、区县主推、多元共建’的工作格局，成立了市级城市更新行动专项小组。市建委内部更名设立了城市更新处，并挂牌成立下属副局级事业单位杭州市城市更新促进中心，统筹推进政策制定与项目落地。”市建委相关负责人介绍，这套上下贯通、左右协同的组织架构，让杭州城市更新真正实现“规划一张图、建设一盘棋、管理一把尺”，推动顶层设计从纸面落到地面。
与此同时，杭州属地的规划设计、建筑施工、地产开发、金融服务、咨询管理、运营策划、法律等各领域企业发起成立杭州市城市更新联合会，搭建起平台沟通、资源整合的桥梁。联合会成立后，专业力量将贯穿从前期的策划论证到中期的施工建设，再到后期的运营管理的更新全链条，让城市更新不再是政府的“独角戏”，而是多方参与的“大合唱”。
有了组织架构的“四梁八柱”，政策配套如何精准发力？杭州的答案是，构建“5+N”政策体系，目前已累计出台60余项配套政策，让制度支撑跑在项目需求前面。
例如，发布市级更新专项规划，构建“市级专项规划—区级建设规划—片区策划—项目实施方案”四级传导链条，科学划定95个市级重点更新片区，明确片区功能定位、更新方向与保障机制；聚焦存量空间提质增效，创新出台工商业用地改革实施意见、低效用地认定等规划用地政策，明确存量房屋可临时转换用途、允许单一用地性质的土地兼容15%—30%其他功能配套用房等；聚焦项目审批提速与安全合规，出台消防设计审查验收管理规定，支持单体推进、分阶段办理消防设计审查与分期验收，建立既有建筑改造消防可行性评估机制。
当制度框架日益清晰，另一个共识也在实践中逐渐形成：城市更新不能“拍脑袋”决策，更不能“广撒网”捞鱼。哪里最急、哪里最难、哪里百姓呼声最高，得有科学依据。
杭州已连续六年开展城市体检，在住房和城乡建设部体检指标基础上，增补16项杭州特色指标，构建86项市级指标体系。每年，上万份居民问卷从各个社区汇聚而来，与实地调查、部门填报、第三方机构补充数据相互印证，建立起覆盖住房、小区、社区、街道四个维度的城市体检指标体系。
这份沉甸甸的数据库，犹如给城市做了一次全面的“CT扫描”，城市的“健康状况”由此一目了然——哪些片区设施老化、哪些区域功能缺失、哪些社区配套不足，问题被逐一记录、精准定位。体检发现的问题逐项分解至责任单位，形成问题清单和整治清单，体检结论则成为片区策划编制、更新项目生成、实施计划制定的前置条件和核心依据。“先体检后更新、无体检不更新”，杭州的城市更新从“摸着石头过河”走向“对着问题开方”，每一分投入都用在刀刃上，每一个项目都建在群众需求上。
项目推进，离不开真金白银的支撑。其中既需经营主体、市场化资金参与，也仰赖资源要素的科学配置。
杭州的做法是：政府引导不包办、市场运作不缺席、社会参与不缺位。近年来，已累计争取中央预算内投资、超长期特别国债等上级资金超360亿元。2024年，杭州成功入选首批15个中央财政支持城市更新行动城市，获得三年8亿元央补资金。同时，深化政银企合作，组建金融服务团，在项目策划阶段提前介入，对投融资方案进行服务指导，推行“国债+”组合融资与投贷联动模式，2025年社会资本投资占比提升至50%以上。例如，余杭区玉湖公园创新“专项债+建设方自筹+运营方投入”模式，实现风险共担、收益共享的资金平衡闭环，正是政企协同推进城市更新的生动注脚。
从组织架构的“四梁八柱”到政策体系的“精准发力”，从城市体检的“把脉问诊”到项目落地的“对症下药”，从资金保障的“多元聚力”到资源要素的“科学配置”，杭州正以制度之力夯实更新之基，以匠心之功回应民生之盼。
服务创新 以人为本
百姓满意标注城市幸福温度
城市更新，归根结底是“人”的更新。房子怎么改、小区怎么建、生活怎么变，考验的是一座城市“以人为本”的初心。
“稳步实施城镇老旧小区、城中村等改造，盘活利用存量土地和闲置房屋设施，建设创新型产业社区、商务社区”“高质量推进城市更新，把‘好房子’作为整体生态来打造，同步加强硬件和软件建设，一体推进好房子、好小区、好社区、好城区建设”“把城市更新行动和消除安全隐患、房地产高质量发展更好统筹起来，扎实推进‘好房子’建设”……从中央到省市，一系列决策部署为城市更新标定了鲜明的民生坐标：更新为了人民、更新依靠人民、更新成果由人民共享。
正是在这一理念指引下，杭州的实践次第铺展——
老旧小区“原拆原建”破冰探路，危旧房自主更新让居民从“要我改”变为“我要改”；城中村改造告别“一刀切”，留住了城市肌理与社区烟火气；各地推进完整社区（未来社区）建设，把面向“一老一小”、青年家庭等群体的公共服务嵌入社区场景；改造提升沿江漫步道、步行桥、公园等，为市民提供休闲廊道和滨水空间……从“好房子”到“好社区”，从“硬件升级”到“软件提升”，杭州以城市更新之力，让“安居”与“乐业”在城市中同频共振。
“拆了旧楼盖新房，自己当家作主，这在以前想都不敢想。”走进余杭区瓶窑镇桃源小区，刚搬进新家的18幢住户李阿姨难掩喜悦。
危房变新房的故事，要从2022年说起。当时小区在旧改排查中检出3栋危房，其中2栋的居民作出一个颇为“大胆”的决定：自筹资金、拆除重建。可决心易下，审批难通——危房拆除重建项目需要明确主体、立项审批，但部分楼栋自主更新并无先例可循。
破局关键在于机制松绑，当地创新调整办理模式，推出多部门服务指导+联合会审机制，逐项审核设计方案，现场提出优化意见、指导整改完善，最终敲定了合理可行的重建方案。
“为了更符合规划条件，当时谋划方案时并未贸然突破原有占地、建筑面积和高度，主要从户型优化、加装电梯等方面作了完善升级。”桃源小区相关负责人介绍，在政府全程指导下，由居民出资约2300元/平方米自主委托完成主体建造，政府负责外立面等旧改整治工程，既让居民切实享受到实惠，又从根本上消除了危房安全隐患，实现民生改善与安全保障双向共赢。
桃源小区的更新并非个例。此前，拆除13幢原有建筑、新建7幢板式高层建筑的浙工新村城市更新危旧房改造试点项目，相关做法已被纳入住房和城乡建设部《完善城市更新工程项目建设实施管理机制可复制经验做法清单》。
杭州这套“政策赋能、居民出资”的创新模式，体现的是政府不搞大包大揽，只做好规划引导、政策配套和服务保障，让居民真正成为更新的“主角”。这也应当成为未来城市更新的大方向。
房子改好了，如何让生活更有品质？答案是，不仅要“好房子”，更要“好社区”。而“好社区”的衡量标准，很大程度上要看“一老一小”是否幸福。
萧山区湘湖家园完整社区（未来社区）“一老一小”约占总人口的30%。养老机构供给不足、老年活动室功能单一、托育资源短缺，曾是困扰社区的突出难题。于是，社区北面铁路沿线的一片闲置低效空地，经过最小干预改造后蝶变重生，被打造成800米长的街区式社区公共空间，湘湖童乐中心、小芽儿农场、湘湖大食堂等场景依次铺展，相关做法入选住房和城乡建设部等3部委联合印发的《城市儿童友好空间建设可复制经验清单（第二批）》。淳安县千岛湖镇江滨社区聚焦“90后”“00后”青年人创业需求，打造了青创集盒，目前已引进了12个优质创业项目。
从“一老一小一青年”的急难愁盼出发，把服务嵌入社区、把温暖送到家门口，正成为杭州完整社区（未来社区）建设的共同追求。
城市更新的温度，在“家”里，更在“城”中。让市民推窗见绿、出门见景、亲水见江，是杭州在公共空间更新中始终秉持的追求。
滨江区沿江景观带全长约12公里，曾是“临江不见江”的尴尬地带。更新聚焦“一老一小一青年”需求，打造了6个自然景观公园、3个运动公园，打通20余条腹地通道，构建4.5公里“橙蓝丝带”智慧慢行系统。更值得关注的是，项目将4.5公里海塘防洪标准从100年一遇提升至300年一遇。景观带成为杭州新晋网红打卡地的同时，还入选了住房和城乡建设部城市更新典型案例。钱塘区东湖防洪调蓄湖配套更新项目采用群落式种植，打造了30000平方米的四季花海与莫奈花境，3000余棵乔木搭配50余种湿生植物，共同构筑“城市绿肺”。依托生态优势，公园专门推出了“小小生态观察员”特色研学活动，这个“六一”儿童节，吸引了不少小游客前来打卡。
同样的蝶变在大城北运河沿岸上演。京杭大运河（石祥路—塘栖古镇段）20公里岸线，曾是工业码头和旧厂房集聚的“生产岸线”。更新以“还河于民、城河共生”为目标，拆除旧厂房等建筑6.6万平方米，拓展公共空间5.3万平方米，打通3处景观断点，实现滨水绿道全线贯通。
更新，不只在大空间大场景，也见之于百姓身边的方寸之地。桐庐县迎春体育公园前身是一片闲置多年的杂草地，按照“还绿于民、还景于民、还空间于民”的理念，当地通过拆违清乱、科学布局运动设施、引入“暖城驿站”服务体系，将这片“脏乱差”地块变成了集运动、休闲、生态功能于一体的综合性公园。如今，公园日均接待市民超3000人次，节假日峰值达6000人次以上，是周边居民晨练、夜跑、亲子活动的核心场所。
正是这诸多创新之举和生动实践，日渐积淀起人民城市更新建设的“杭州经验”，成为推动解决城市发展中突出问题和短板，提升人民群众获得感、幸福感、安全感的有效举措。
产业创新 活力再造
动能转换重塑城市发展格局
城市更新，既是一场空间革命，更是一场产业变革。当存量时代来临，如何让“沉睡”的土地重新生金、让“低效”的厂房再次轰鸣，考验的是一座城市的发展智慧。
作为全国低效用地再开发试点城市、全国要素市场化配置综合改革试点，来看杭州在存量空间提质增效上的有力探索——在政策体系上，出台全国首个工商业用地改革新政16条，构建“1+X”改革政策体系，推动规划和土地深度融合；在典型案例上，富阳区组团供地等5个项目入选自然资源部创新案例集，萧山区衙前镇全域再开发等3个项目入选全国低效用地再开发典型案例。
数据背后，一个更深层的命题亟待破解——“鸟”去“笼”空，腾笼只是第一步，换鸟才是真功夫。如何于存量空间“育新”、向未来产业“谋势”？杭州以运营前置强化项目保障，以分类施策精准盘活业态，让城市更新成为产业升级的“加速器”。
把运营思维前置到项目策划之初，让“怎么用”先于“怎么建”，正在成为杭州城市更新的标准动作。上城区十三湾巷城市更新项目，在方案联审阶段就将运营方案纳入核心审查环节，明确业态布局与长效管护举措，确保更新后的街巷不仅有“面子”更有“里子”。萧山区西山1977坡地艺术街区，运营商在招标签约阶段同步提交业态运营方案，实现“设计—建设—运营”无缝衔接。从片区统筹策划到产业招商前置，从内部收益反哺机制的构建到公共服务与长期维护成本的覆盖，“运营导向、建管一体”的理念正在杭州30个先期启动的市级重点更新片区中全面推开。
有了“运营前置”的方法论，不同存量空间如何找到最适合的“焕新配方”？杭州针对住区、产业、设施、公共空间等七大类更新对象，定制差异化、可持续的“运营套餐”。
低效工业用地，是产业更新的主战场。余杭区高桥工业园，这片始建于2002年、原有工厂21家、出租低小散企业151家的园区，与阿里巴巴云谷园区仅一水之隔，却长期处于闲置状态。2022年，园区以“政府主导+企业专业化运营”模式启动更新——政府负责规划制定与统筹协调，企业投入6亿元负责空间改造、产业招引与园区运营。如今，新增办公空间约8万平方米、商住空间约2万平方米，2025年税收近3亿元、同比增长超200%，蝶变成了集先进产业、高端商务和品质生活于一体的示范园区，入选浙江省首批城市更新典型案例。
从单个园区的蝶变，到连片区域的整体升级，杭州的探索还在深化。临平区诺贝尔区块，原是一块占地573亩的低效工业用地，容积率仅0.68。临平区对该地块进行了整体规划和开发，对周边成片存量工业工地进行收储，新增有效产业空间56万平方米，容积率提升至2.0以上。作为专精特新企业园区，已引入4家专精特新中小企业、1家单项冠军企业、1家创新型中小企业，预计可实现年产值44.79亿元。此外，以诺贝尔区块为起点，临平区还将通过城市设计整体提升陈家木桥、万事利科技园等区块，植入“诺贝尔低碳谷”概念，将片区打造为产创融合型未来工厂、山水田园型产业社区。
不只工业用地，存量商业空间的焕新逻辑一以贯之。上城区百安居建材市场，这座运营超20年的老卖场，在钱江新城CBD的黄金地段一度陷入“低效产出”困境。更新中，社会资本投入8000万元，将旧卖场改造为“鸿蒙智行”超级用户中心，集品牌展示、智慧销售、汽车文化博物馆及亲子游乐区于一体，自2025年11月正式营业以来实现社零总额超14亿元，创造了150余个就业岗位，村集体年租金收益增长近一倍，“黄金地段”终于产出了“黄金效益”。建德市“更上青年·青创综合体”更新项目在原有基础上“修旧如旧”，打造文创街区、轻创空间、人才公寓、创意商铺等业态，实现了一个工位百万元产值、一幢小楼千万元税收，目前经营性收入已达2.6亿元。
如果说商业空间是“点”的激活，那么历史街区的活化则书写着“线”的延伸。大井巷探索“主理人制度+生态化运营”模式，引入多元“主理人”开展整体策划与品牌运营，让老街在保护中焕发新生；西湖区留下1129宋式美学生活街区，坚持“标本式保护+沉浸式活化+主理式运营+产权归集”，打造全国首个沉浸式宋韵生活样本，自2025年5月1129社区中心先行开放以来，留下老街累计访客超130万人次，入选杭州市民日“最具品质体验点”。
文化与产业的共生共荣，在临安区吴越国衣锦城遗址博物馆更新中也找到了生动注释。该项目坚持原址保护、活态展示，并联动《太平年》影视IP，打造了“遗址+研学+体验”特色模式，自今年1月28日开馆后，常态日均客流可达4000人次。
产业更新不止于空间重塑，更在于动能转换。从高桥工业园的政企协作到诺贝尔片区的国资整合，从百安居的腾笼换鸟到留下街区的文化活化——杭州正以运营前置的远见、分类施策的精准，将低效存量转化为发展增量，为城市经济社会高质量发展注入澎湃动能。
理念创新 多元共治
探索可持续的城市更新模式
城市更新不仅是一场物理空间的改造，更是一场城市发展逻辑的深刻重构——不止于“改旧”，更在于“育新”；不止于“拆建”，更在于“共生”；不止于“当下”，更在于“长远”。
《城市更新“十五五”规划》已于2026年5月正式发布，这是城市更新领域第一部国家级专项规划，内容涵盖10项主要指标、23项重点任务、14项重大工程和行动。每一项指标、每一次行动，都致力于解决百姓身边看得见、摸得着的关键“小事”。
杭州同样布局长远：围绕市委打造世界一流的社会主义现代化国际大都市的总体目标，探索超大城市可持续更新杭州路径，到2027年，创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧水平显著提升，历史文化名城、创新活力之城、生态文明之都特色优势更加彰显；到2030年，总体上达到基本建成世界一流的社会主义现代化国际大都市水平；到2035年，基本建成世界一流的社会主义现代化国际大都市。
眼下，首轮三年行动圆满收官，新一轮三年行动已然起步。杭州城市更新包括七大重点任务，覆盖从老旧小区改造和未来社区建设、危旧房和城中村改造，到老旧厂房、低效产业园区、低效楼宇的产业提升，再到公共空间优化升级，老旧管网、海绵城市、地下管廊等基础设施能级提升，乃至历史街区、历史建筑保护活化利用以及地铁上盖等区域复合空间的集约开发。根据今年年初出台的《杭州市全面推进城市更新行动计划（2026—2028年）》，到2028年，杭州将实施7大类42条线共1500余个更新项目，打造一批全国可复制样板。
2026年，是“十五五”规划开局之年。站在新的起点上，今年全市将实施城市更新项目873个，推进30个重点片区更新，持续统筹推进综合更新片区、加快实施住区更新改造、协同推进产业类更新改造、推动老旧街区和厂区更新，以及积极实施“微改精提”，在可持续的城市更新之路上走深走实。
综合更新片区统筹推进方面，将深化“体检—更新”融合机制和体检成果应用，健全“市级专项规划—区级建设规划—片区策划方案—项目实施方案”四级传导体系。
“片区式更新模式是未来杭州城市更新的重点方向。”市建委相关负责人表示，目前上城区老城传统风貌片区、九堡片区、拱墅区拱宸桥运河沿岸片区等30个重点片区已率先启动。
住区更新改造方面，一体推进“好房子、好小区、好社区、好城区”建设，推进“好房子”建设试点提质扩面，推进未来社区全域覆盖，探索城中村和老旧小区改造新路子。比如，未来社区建设按下“加速键”，今年计划建设80个未来社区，重点培育青年友好型、老年友好型、创新型产业社区等城镇建设高质量社区样板，实现从“有”到“优”。
此外，产业类更新方面，以“更新+”理念推进低效用地再开发、工商业用地改革、专业市场更新、文旅融合等工作；老旧街区、厂区更新方面，推动区域功能复兴、产业升级与业态培育；“微改精提”方面，精准对接“一老一小”需求，精细化提升街巷、桥下空间、口袋公园等公共空间品质，以“小切口”改善“大民生”。
城市更新，难在“更”，贵在“新”，重在“可持续”。未来三年，杭州将重点聚焦更新模式的“可持续”，积极探索“片区统筹+政企协同”“居民主体+长效治理”“文化铸魂+功能融合”路径。
“可持续”更新还需要立法层面的破冰。杭州正在加快推动《杭州市城市更新条例》立法，为长期困扰城市更新的难点提供法治化解决方案，让“摸着石头过河”变成“循着法规前行”，让城市更新在法治化、规范化的轨道上行稳致远。
已见繁花结硕果，更立新志谱新篇。
杭州将继续以“可持续更新”引领“内涵式发展”，让百姓的幸福感在家门口持续升级，让产业蝶变激荡高质量发展的澎湃动能，为加快建设世界一流的社会主义现代化国际大都市注入更新动力。
本版图片由市建委提供