七堡停车场复合保租房项目
杭州城投·未来500+
“城市序厅”主题微更新概念效果图
紫金港公交站复合保租房项目概念方案效果图
记者 刘园园 通讯员 尚冉 钟晟
中央城市工作会议明确，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展已迈入存量提质增效为主的新阶段。紧跟中央部署，市委城市工作会议聚焦核心任务，提出“创新城市建设运营投融资机制，着力在探索建立可持续的城市更新模式上取得新突破。盘活低效工业用地和闲置商务办公楼宇，着力在推进低效空间再利用上取得新突破”。
如何通过城市更新，回应“做优增量，盘活存量”的发展之问？杭州市城投集团（以下简称“杭州城投”）以国企担当作答——以存量资源盘活为核心抓手，创新多元复合开发模式，让低效空间焕发新生机。
从公交场站的功能蝶变到工业用地的产业升级，从品质空间的精准供给到区域活力的全面提升……一系列创新实践既回应了民生福祉期盼，又激活了城市发展动能，为城市存量更新提供了可复制、可推广的“杭州样本”。
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公交场站+保租房
新市民、青年人友好的“立体安居港”
岁末的钱江新城二期，上城区四堡七堡单元JG1404-12地块（七堡停车场复合保障性租赁住房）项目建设正酣。
这个将为新市民、青年人等群体提供约400套两房宜居房源的项目，有着特殊的“出身”——它并非占用新增土地，而是由一片老旧公交场站升级改造而来，是杭州存量土地盘活立体利用的生动实践。
“这块地原先是单一功能的公交停车场，仅承担车辆停放和基础维保任务，容积率不到0.5，土地价值远未充分释放。”杭州城投相关负责人介绍，通过“楼上居住+楼下公交”的立体开发模式，2.13万平方米的用地实现了10.07万平方米的综合开发，容积率提升至约2.9，实现了空间价值的倍数增长。
在这片重生的土地上，约3.15万平方米的现代化公交停保基地设置90个公交车位和2条首发线路，与地铁9号线形成“地空联运”网络，精准补齐区域中短途交通短板；地上以“峡谷公园”为主题，30%的绿地率勾勒宜居画卷，通过立体景观与竖向交通“两轴”串联，形成复合社区中心“一心”，有机链接街区、公交和配套“三个组团”，实现地下公交与地上居住的“动静分离”，两房两厅的宜居户型打造高品质保障性租赁住房，让新市民、青年人等群体“住有宜居”的愿景落地生根。
与此同时，城西浙大紫金港校区旁，西湖区三墩单元XH010702-72地块（紫金港公交站复合保租房项目）正以“青山云台、青春浪潮”的设计理念加速焕新。作为杭州市首批公交场站复合建设项目、第四批建筑师负责制试点项目，这个总用地面积约0.81万平方米的项目采用双首层设计与TOD开发模式，复合区域将建成近270套融合共享空间与生态花园的青年租赁社区，公交区域则保留升级公交中心站功能，实现人车流线科学分离。
选择在钱江新城二期、浙大紫金港等核心区域的公交场站上布局复合保障性租赁住房项目，正是杭州城投直击“青年安居难”痛点、践行民生承诺的精准施策。
“当前，杭州新市民、青年人等群体租房成本仍占收入的重要比例，钱江新城二期、紫金港等核心板块两居室月租金相对较高，住房难题制约着城市对青年人才的吸引力。”杭州城投相关负责人介绍，为落实市委市政府部署，集团在首批11个公交场站复合开发项目中，重点规划4个公交复合保租房项目，针对核心板块人才、高校周边青年等不同群体的需求特征，定制功能适配的差异化产品，为杭州建设青年发展型城市筑牢安居根基。
这些项目不仅打破了传统公交场站的“围合式”封闭格局，在实现空间高效利用与扩容的同时将公共空间归还给市民，更紧密围绕“人民对美好生活的向往”的理念与初心，着力优化空间品质和功能体验。以紫金港项目为例，在公共空间创新性规划了信息、学习、艺术、运动、众创、自然六大主题聚落，构建起“上楼居住、下楼创业、出门便利”的理想生活场景——既无缝对接浙江大学师生、校友及周边产业机构的多元需求，又将南侧河道的绿色景观延伸至建筑肌理之中，让曾经单纯的“通勤过渡区”，成功转型为居民休闲社交的“社区客厅”。
据了解，杭州城投首批11个公交场站复合开发项目总用地315亩，总投资78亿元，开发后总建筑面积将从9.24万平方米跃升至72.17万平方米，将累计新增高品质保障性租赁住房约1800套，以及大量社邻空间、商办空间等多元业态，存量空间焕新的民生效益正逐步显现。
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旧工业基地+新产业社区
新质生产力的“存量孵化场”
2024年年末，在上海举办的中国城市发展研究会城投专委会长三角区域联盟首次会议上，杭州城投“三大产业高地”之一的石塘特别合作园，凭借存量焕新的创新实践，成为长三角同行聚焦的热点。这片毗邻杭钢的旧工业地块，如今已蝶变为“杭州城投·未来500+”——寓意“筑巢500亩，培育500强”，正以“长三角数字智造创新生态园”为定位，书写着核心城区存量工业用地转型升级的标杆答卷。
项目坐落于杭州北麓、半山脚下，东倚苍翠的半山国家森林公园，西望蜿蜒的运河支流，生态禀赋得天独厚；作为杭州主城区稀缺的连片工业用地，项目周边已集聚装备制造、能源环保、数字经济、生物医疗等成熟产业集群，扎实的产业基础为园区发展筑牢根基。
“作为杭州城投践行市委市政府‘五大产业生态圈’战略、推动‘产城人文景’深度融合的核心载体，‘未来500+’摒弃‘大拆大建’的粗放模式，通过‘区企合作’机制凝聚发展合力。”杭州城投相关负责人介绍，园区创新构建“1+2+X”产业体系——以智能制造为核心，以绿色能源、高端装备为两大支柱，配套科技创新、金融投资、政策对接、人文环境、生活生产等服务体系，精准锚定新能源、新材料等新兴赛道，推动产业链、创新链、人才链深度融合，实现产业生态协同发展。
空间规划上，项目创新性提出“一轴双带、一心五区”整体结构，细化形成“三坊三园”功能布局：围绕莫家里中央公园，打造创智坊（中大型高端装备产业集群）、数智坊（轻型高端装备产业集群）、智宁坊（新能源新材料产业集群）三大产业片区，联动石塘公园、古城山数实文创公园、显宁寺禅意公园，让产业空间与生态景观自然相融、共生共荣，打造24小时生产生活的产业社区。针对企业不同成长阶段的需求，园区提供定制化产业载体，三大主题公园与产业片区交相辉映，“生产在花园，创新在自然”的绿色低碳场景已然成型。
“不同于传统产业园‘先建后招’的‘房东模式’，‘未来500+’践行‘招投建育’联动机制，先锁定链主企业，再结合企业需求与生态禀赋量身打造高品质园区，未来每一个地块都将成为可观摩、可学习的定制化标杆楼宇。”杭州城投相关负责人介绍，2024年11月，片区一期首发07地块率先实现“拿地即开工”，引入行业龙头企业入驻，目前工程进入整体收尾阶段，计划2026年年初开园并实现“开园即满园”；同期推进的一期05地块，已基本敲定与全球电气龙头开展研发制造合作，产业集聚效应初显。
“未来这里将构建‘技术研发+成果转化+产业孵化’的完整创新链条，助力形成‘技术转化—装备制造—场景运营’的产业闭环。”杭州城投相关项目负责人表示，该项目不仅破解了核心城区土地紧约束的发展难题，作为杭州城投产业转型的战略布局，更为城投现有能源板块培育新质生产力、做强做大提供支撑，为“城投”向“城投+产投”转型注入强劲动能。这种实现社会效益、经济效益与生态效益有机统一的更新模式，正是城市修补、品质提升、功能再造系统工程的生动实践，为超大城市存量空间焕新提供了宝贵经验。
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存量空间+美好生活场景
人民城市理念的“具象实践窗”
存量更新的落脚点，在于打破功能边界、释放资源多维价值，更在于锚定民生需求，雕琢更多美好生活场景。
近期，拱墅区石桥单元GS130202—52地块（华丰公交停车场）成功出让，成为杭州首宗公交场站复合商品住宅项目。这也是继地铁、高铁停保站上盖住宅之后，杭州在交通场站立体开发领域的又一创新突破，为低效空间盘活再添新路径。
该地块地处华丰板块核心，昔日仅承担公交停放功能，不仅占用大量土地资源，场站风貌也与城市内涵式发展导向不符。如今，立体复合开发模式正加速推动这片土地重焕生机：高标准保留公交核心功能，确保公益属性不打折扣；规划建设立体的高品质住宅及配套公建，同步配套大片绿地隔绝噪声、优化环境。“通过立体复合提升老旧公交场站，既改善了人居环境、补齐了民生短板，又最大程度释放了土地价值，实现一举多得。”杭州城投相关负责人介绍。
在首批“公交场站+”存量更新试点稳步推进的同时，杭州城投将目光投向了城市核心地段、人流密集的关键站点。部分日均人流量数万的核心站点，由于修建运营已超过20年，仅能满足基础运营需求，在功能配套、流线设计、空间体验上仍有很大的提升空间，且无法整体停运改造，“微更新”成为必然路径。
为此，杭州城投已初步谋划形成“城市序厅”主题微更新方案：将易拥堵站点升级为高效枢纽，通过人车分流提升通行效率；增设弹性蓄流区，精准应对节假日高峰客流；精细化优化空间布局，打破零散闭塞格局；通过小而美的细节设计，全面升级站点空间、灯光、楼梯、风雨连廊等设施，营造以人为本的舒适场所。在更新施工过程中，将通过临时过渡分流、内部分段保通等方式实现“不停运改造”，让美丽实用的公交站与湖光山色相映成趣。
存量焕新的智慧，同样渗透在老旧市政设施的升级改造中。针对功能单一、效率偏低的老旧水泵设施，杭州城投采用“微更新+功能升级”双轮驱动策略，既优化了供水保障能力与节能水平，又让设施外观与周边环境自然相融，部分设施变身“杭州城投·邻里伴”一老一小社区服务点等便民空间，让“边角闲地”成为市民家门口的“共享乐园”。
“城市发展的本质是以人为本，核心是回归人的需求与体验。”杭州城投负责人表示，城市更新的核心是空间价值的重塑与内容的焕新升级，要通过空间功能复合与更新，最大限度打开封闭市政设施，释放地面空间，让更加丰富的配套服务自然融入市民生活，实现“好看更好用”。同时，也要在有限投资内精益求精，实现社会效益与经济效益“双效俱优”，既提升区域活力，更带动周边协同发展。
展望未来，杭州城投的城市更新版图将持续拓展：范围上，从公交、水务等市政设施用地延伸至老旧物业、街区、地下空间等各类自持空间；手法上，深化“微更新”“留改拆并举”模式，以“外科手术”般的精准改造提升空间体验；模式上，整合行业头部资源，将高质量谋划贯穿项目筛选、方案设计、落地实施全流程。杭州城投将持续以高标准、高品质的城市更新实践，助力城市在内涵式发展道路上焕发新生机，为加快建成世界一流的社会主义现代化国际大都市、探索具有超大城市特点的中国特色城市现代化杭州路径贡献更多城投力量。
本版图片由杭州城投提供