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湘北地块鸟瞰图
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运河新城地块鸟瞰图
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未来科技城137号地块鸟瞰图
文/曾亚敏
昨日,杭州2023年最后一批涉宅地出让,共6宗,其中,萧山2宗,拱墅、余杭、临安和富阳各1宗,分布于湘北、运河新城、未来科技城、青山湖科技城、鹿山板块。出让规则仍是价高者得,部分地块不限房价,其中余杭未科、拱墅运河新城、萧山湘北地块不设地价上限,但仍限房价;而富阳、临安地块新房放开限价。
今年这最后一批涉宅地热度高涨,尤其是萧山湘北姊妹地、运河新城、未来科技城宅地,最高溢价率达36%,保利、建发、滨江、绿城、中海等房企争相竞价。最终,绿城、海威包揽湘北两宗宅地;绿城竞得运河新城宅地;滨江和杭州地铁补仓未来科技城;杭州昱斌房地产底价拿下富阳区鹿山新城宅地;瑞俊置业底价拿下临安青山湖科技城地块。6宗地块累计成交金额68.7亿元。
至此,杭州2023年涉宅地出让收官,共计成交123宗,总金额为1779.6亿元,仅次于上海,位居全国第二。
最高溢价36%
绿城、海威包揽湘北姊妹地块
本批次土地热度最高的是萧山湘北两宗姊妹地块,位置相邻,容积率都是2.8,体量分别为5.6万平方米和5.9万平方米,位于龙湖滨康天街以及地铁1号线5号线换乘站滨康路站南侧约400米。实地来看,地块北面与滨康天曜城之间以江南建材城相隔,整体城市界面还存在较大想象空间,但未来能共享附近的生活配套。
两宗地块限价都是32500元/平方米,与板块内已售罄的项目限价一致。虽然地处滨江区与萧山区的交界处,但两区新房限价有很大差距,本次地块与滨江区滨康综合体天曜城住宅51500元/平方米的限价就足足差了19000元/平方米。
房企的眼睛是雪亮的,两宗地块吸引了数十家参与报名。其中,靠近西兴路的湘北单元XSCQ3101-R21-02地块竞价轮次高达52轮。大家房产、伟星、华发、坤和、绿城、滨江、中海等房企皆有报价,最终由海威置业以总价129671万元竞得,折合楼面价22890元/平方米,溢价率36.25%。
东侧的湘北单元XSCQ3101-03、05地块热度同样不差,共竞价28轮,最后由绿城竞得,总价120769万元,折合楼面价20439元/平方米,溢价率21.66%。
此前,湘北区域内的新房项目都较为抢手,如精装限价34000元/平方米的博语华庭3次开盘中签率分别5%、8%、4%;精装限价32500元/平方米的博奥花宸里中签率分别3%、23%、11%。可以说,本次两宗地块提前预订了明年的红盘选项。
滨江补仓未科
绿城竞得运河新城宅地
土地出让规则变更后,未科首次出让宅地,即未来科技城137号地块,位置相当抢眼,处于板块核心,北侧是蒲荷芸邸,西侧是汀岸晓庐,南侧是青枫墅园,东侧紧邻海辰中学。地块体量适中,出让面积32946平方米,可建面积约7.2万平方米,容积率2.2,起价为155835万元。值得注意的是,新房限价仍是36100元/平方米,与之前在售项目一致。
虽然位置核心,未来新房去化不愁,但可能因地块部分有地铁下穿,存在一定的开发难度,报名房企并不多。据透露,仅绿城、滨江、保利参与。最终,经过17轮竞价,滨江联合杭州地铁实现补仓,成交总价为171835万元,折合楼面价23708元/平方米,溢价率10.27%。
未来科技城核心区向来是各大开发商的必争之地,今年已出让过两宗地,一宗是未来科技城241号地块,即滨江枫映华庭,今年4月“一把出清”,中签率19.7%;另一宗是余杭组团79号地块,即绿城汀岸辰风里,今年6月两次摇号,中签率分别为20.6%、33.2%。
运河新城本次挂出的地位于板块中部,在拱康路沿线,与邵逸夫医院大运河院区、金桐雅苑仅一路之隔,地理位置还算不错,距离地铁4号线平安桥站约500米,到运河边约700米。地块容积率2.1,可建面积7.5万平方米,新房限价33700元/平方米,与即将首开的大家运河泊缦府一致,比运河新城南面核心区40000元/平方米的限价要低6300元/平方米;比运河新城北面29500元/平方米的限价要高4200元/平方米。
最终,该地块竞价轮次高达36轮,由绿城竞得,成交价161399万元,折合楼面价21602元/平方米,溢价率29.74%。
从市场情况看,运河新城南面和北面的热度差异很大,南面已售罄的滨运锦上湾中签率屡创新低,好几次差点限售,而北面的映运轩、和著文华轩等频频流摇,去化不理想。本次挂牌的这宗地位于中间地带,目前在售项目有大家运河泊缦府,本月首开132套房源共260组登记,中签率约50%。
快节奏、多频次供地
杭州全年土拍收入1779.6亿元
回顾杭州全年土拍情况,整体呈现快节奏、多频次特点。区别于前两年每年出让三四次的“集中供地”,今年主打“成熟一批,出让一批”的小步快走模式,几乎每个月都有土地出让,有的月份出让两次。数据显示,继本次最后一批涉宅地成功出让后,杭州今年累计成交涉宅地块123宗,总成交金额1779.6亿元。
全年来看,土拍规则进行了调整,从“房价、地价双限,溢价封顶后,转为线下摇号”,到“地价实行自由竞价、价高者得,部分新房不限房价”。
土拍表现冷热分明,核心区的优质地块热度高涨,各大房企纷纷争抢,最高的吸引了70家房企竞价,摇号中签率低至1.4%;而一些商住地、郊区地块则较为冷清,多数以底价成交。
拿地房企中,本土房企以及国企央企明显活跃,例如滨江、绿城、坤和、兴耀、中海、建发等。另外,从历次参拍企业中可以看到,不少外来房企普遍看好杭州,虽然有的长期“陪跑”,但仍在积极参与。
在房地产形势发生变化后,房企的投资逻辑和战略部署也相应改变,像杭州市场这样相对确定性高的城市更加被看好。