湘北地块鸟瞰图
运河新城地块鸟瞰图
未来科技城137号地块鸟瞰图
文／曾亚敏
昨日，杭州2023年最后一批涉宅地出让，共6宗，其中，萧山2宗，拱墅、余杭、临安和富阳各1宗，分布于湘北、运河新城、未来科技城、青山湖科技城、鹿山板块。出让规则仍是价高者得，部分地块不限房价，其中余杭未科、拱墅运河新城、萧山湘北地块不设地价上限，但仍限房价；而富阳、临安地块新房放开限价。
今年这最后一批涉宅地热度高涨，尤其是萧山湘北姊妹地、运河新城、未来科技城宅地，最高溢价率达36%，保利、建发、滨江、绿城、中海等房企争相竞价。最终，绿城、海威包揽湘北两宗宅地；绿城竞得运河新城宅地；滨江和杭州地铁补仓未来科技城；杭州昱斌房地产底价拿下富阳区鹿山新城宅地；瑞俊置业底价拿下临安青山湖科技城地块。6宗地块累计成交金额68.7亿元。
至此，杭州2023年涉宅地出让收官，共计成交123宗，总金额为1779.6亿元，仅次于上海，位居全国第二。
最高溢价36%
绿城、海威包揽湘北姊妹地块
本批次土地热度最高的是萧山湘北两宗姊妹地块，位置相邻，容积率都是2.8，体量分别为5.6万平方米和5.9万平方米，位于龙湖滨康天街以及地铁1号线5号线换乘站滨康路站南侧约400米。实地来看，地块北面与滨康天曜城之间以江南建材城相隔，整体城市界面还存在较大想象空间，但未来能共享附近的生活配套。
两宗地块限价都是32500元/平方米，与板块内已售罄的项目限价一致。虽然地处滨江区与萧山区的交界处，但两区新房限价有很大差距，本次地块与滨江区滨康综合体天曜城住宅51500元/平方米的限价就足足差了19000元/平方米。
房企的眼睛是雪亮的，两宗地块吸引了数十家参与报名。其中，靠近西兴路的湘北单元XSCQ3101-R21-02地块竞价轮次高达52轮。大家房产、伟星、华发、坤和、绿城、滨江、中海等房企皆有报价，最终由海威置业以总价129671万元竞得，折合楼面价22890元/平方米，溢价率36.25%。
东侧的湘北单元XSCQ3101-03、05地块热度同样不差，共竞价28轮，最后由绿城竞得，总价120769万元，折合楼面价20439元/平方米，溢价率21.66%。
此前，湘北区域内的新房项目都较为抢手，如精装限价34000元/平方米的博语华庭3次开盘中签率分别5%、8%、4%；精装限价32500元/平方米的博奥花宸里中签率分别3%、23%、11%。可以说，本次两宗地块提前预订了明年的红盘选项。
滨江补仓未科
绿城竞得运河新城宅地
土地出让规则变更后，未科首次出让宅地，即未来科技城137号地块，位置相当抢眼，处于板块核心，北侧是蒲荷芸邸，西侧是汀岸晓庐，南侧是青枫墅园，东侧紧邻海辰中学。地块体量适中，出让面积32946平方米，可建面积约7.2万平方米，容积率2.2，起价为155835万元。值得注意的是，新房限价仍是36100元/平方米，与之前在售项目一致。
虽然位置核心，未来新房去化不愁，但可能因地块部分有地铁下穿，存在一定的开发难度，报名房企并不多。据透露，仅绿城、滨江、保利参与。最终，经过17轮竞价，滨江联合杭州地铁实现补仓，成交总价为171835万元，折合楼面价23708元/平方米，溢价率10.27%。
未来科技城核心区向来是各大开发商的必争之地，今年已出让过两宗地，一宗是未来科技城241号地块，即滨江枫映华庭，今年4月“一把出清”，中签率19.7%；另一宗是余杭组团79号地块，即绿城汀岸辰风里，今年6月两次摇号，中签率分别为20.6%、33.2%。
运河新城本次挂出的地位于板块中部，在拱康路沿线，与邵逸夫医院大运河院区、金桐雅苑仅一路之隔，地理位置还算不错，距离地铁4号线平安桥站约500米，到运河边约700米。地块容积率2.1，可建面积7.5万平方米，新房限价33700元/平方米，与即将首开的大家运河泊缦府一致，比运河新城南面核心区40000元/平方米的限价要低6300元/平方米；比运河新城北面29500元/平方米的限价要高4200元/平方米。
最终，该地块竞价轮次高达36轮，由绿城竞得，成交价161399万元，折合楼面价21602元/平方米，溢价率29.74%。
从市场情况看，运河新城南面和北面的热度差异很大，南面已售罄的滨运锦上湾中签率屡创新低，好几次差点限售，而北面的映运轩、和著文华轩等频频流摇，去化不理想。本次挂牌的这宗地位于中间地带，目前在售项目有大家运河泊缦府，本月首开132套房源共260组登记，中签率约50%。
快节奏、多频次供地
杭州全年土拍收入1779.6亿元
回顾杭州全年土拍情况，整体呈现快节奏、多频次特点。区别于前两年每年出让三四次的“集中供地”，今年主打“成熟一批，出让一批”的小步快走模式，几乎每个月都有土地出让，有的月份出让两次。数据显示，继本次最后一批涉宅地成功出让后，杭州今年累计成交涉宅地块123宗，总成交金额1779.6亿元。
全年来看，土拍规则进行了调整，从“房价、地价双限，溢价封顶后，转为线下摇号”，到“地价实行自由竞价、价高者得，部分新房不限房价”。
土拍表现冷热分明，核心区的优质地块热度高涨，各大房企纷纷争抢，最高的吸引了70家房企竞价，摇号中签率低至1.4%；而一些商住地、郊区地块则较为冷清，多数以底价成交。
拿地房企中，本土房企以及国企央企明显活跃，例如滨江、绿城、坤和、兴耀、中海、建发等。另外，从历次参拍企业中可以看到，不少外来房企普遍看好杭州，虽然有的长期“陪跑”，但仍在积极参与。
在房地产形势发生变化后，房企的投资逻辑和战略部署也相应改变，像杭州市场这样相对确定性高的城市更加被看好。